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在房地產(chǎn)市場整體調(diào)整的背景下，金地集團(tuán)保持了規(guī)模增長，未來將加強(qiáng)在上海、北京、深圳的投資力度。 金地集團(tuán)4月2日公布的2021全年業(yè)績顯示，2021年，公司全年實(shí)現(xiàn)簽約金額2867.1億元，同比增長18.15%；累計(jì)簽約面積1377萬平方米，同比增長15.25%。公司營收992.23億元，同比上升18.16%；總資產(chǎn)4628.09億元，同比增長15.23%。 從銷售、營收和企業(yè)規(guī)模來看，金地仍在上行通道。從利潤表現(xiàn)看也面臨壓力，凈利潤出現(xiàn)小幅下滑。但同期橫向?qū)Ρ绕渌科?，已?jīng)算優(yōu)等。 年報(bào)顯示，金地集團(tuán)去年歸屬于上市公司股東凈利潤94.09億元，同比下滑9.5%；歸屬上市公司股東扣非后凈利潤86.15億元，同比下滑11.87%；基本每股收益2.08元，同比減少9.57%；加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率15.69%，同比下降2.89個(gè)百分點(diǎn)。 金地年報(bào)顯示，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)算毛利率為19.65%，這比去年33.6%的毛利率水平，下降了13.95個(gè)百分點(diǎn)。 在4月25日的業(yè)績交流會(huì)上，金地集團(tuán)財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人韋傳軍表示，利潤下滑主要有三點(diǎn)因素。首先，政策調(diào)控市場下行，金地和房地產(chǎn)行業(yè)毛利率持續(xù)下滑的大趨勢一致；其次，受去年下半年部分同行降價(jià)促銷影響，金地對(duì)目前可能出現(xiàn)虧損的項(xiàng)目進(jìn)行了計(jì)提減值，影響了利潤，對(duì)歸屬母公司凈利潤減少了15.8億元；再次，去年下半年長三角地區(qū)疫情多點(diǎn)散發(fā)，使得部分項(xiàng)目工程和交付結(jié)轉(zhuǎn)進(jìn)度都造成影響。 韋傳軍表示，去年下半年公司加快結(jié)轉(zhuǎn)速度，結(jié)轉(zhuǎn)較上年增長了18%，部分對(duì)沖了減值計(jì)提和毛利率下降。 從土地儲(chǔ)備來看，去年金地較為謹(jǐn)慎，總投資額1309億元，投資地塊111宗地塊，權(quán)益金額約為523億元。新增土地儲(chǔ)備1636萬平方米，其中權(quán)益儲(chǔ)備約648萬平方米。在一、二線城市投資占比65%，一線城市投資占比提升34%，能夠支持未來三年以上的開發(fā)。 金地稱，未來將加強(qiáng)在上海、北京、深圳的投資力度，并進(jìn)一步控制到三四線城市的投資下沉。截止期末，金地在全國78個(gè)城市中，總土地儲(chǔ)備約6398萬平方米，比去年增加362萬平方米，但權(quán)益土地儲(chǔ)備約2923萬平方米，比去年減少280萬平方米。 金地集團(tuán)總裁黃俊燦表示，公司將進(jìn)一步調(diào)整銷售結(jié)構(gòu)，2022年一季度在一線城市銷售占比達(dá)到44%，二線城市占比32%，三四線城市銷售占比只有24%。并且三、四線城市也以長三角、珠三角城市群為主。值得注意的是，2021年金地在在上海、金華、呼和浩特、徐州、昆山的市占率均排在第一位，整體市占率有提升。 債務(wù)方面，截至期末，金地集團(tuán)的債務(wù)融資余額為1256億元，債務(wù)融資加權(quán)平均成本進(jìn)一步下降為4.56%，資產(chǎn)負(fù)債率為76.19%，剔除不構(gòu)成實(shí)際償債壓力的預(yù)收款項(xiàng)后，公司實(shí)際資產(chǎn)負(fù)債率為67.6%，凈負(fù)債率為55.2%，較上年下降7.33個(gè)百分點(diǎn)，整體財(cái)務(wù)狀況維持在“綠檔”。 同時(shí)，期內(nèi)經(jīng)營性現(xiàn)金凈流入94億元，至期末公司持有648.06億元，包含預(yù)售監(jiān)管資金88.2億元，剔除受限資金后，對(duì)一年內(nèi)到期的有息負(fù)債的覆蓋倍數(shù)為1.4倍。 截止期末，公司一年期以上中長期負(fù)債占總有息負(fù)債的68.25%，短期債務(wù)比為31.7%；其中境內(nèi)負(fù)債占比92.3%，境外負(fù)債占比7.7%。 金地管理層表示，2022年全年到期債務(wù)399億元，其中一季度到期為96億元，新增融資108億元，剩余三個(gè)季度到期約300億元，公司授信額度到期末有1598億元，資金較為充裕。 值得注意的是，金地集團(tuán)并表的金地商置，收入和利潤也出現(xiàn)下滑。其中，營收141.85億元，同比下滑16%；毛利為28.84億元，同比下降57%。 金地商置在年報(bào)中表示，業(yè)績減少，主要由于銷售物業(yè)交付面積減少，以及毛利下降所致。同時(shí)，物業(yè)投資及管理部分獲得的收入為86.86億元，同比增加9.25%，在總收入占比僅為6%，比上年增加一個(gè)百分點(diǎn)。 金地集團(tuán)董事、高級(jí)副總裁徐家俊在業(yè)績會(huì)上表示，過去房企依賴“三高”的發(fā)展未來難以維持，房地產(chǎn)企業(yè)要從增量向存量轉(zhuǎn)變，進(jìn)一步從增量變?yōu)橄蚬芾硪б妫鸬貢?huì)探索住宅開發(fā)之外的其他發(fā)展模式。 截止期內(nèi)，金地集團(tuán)持有型物業(yè)共有56個(gè)，總建筑面積近500萬平方米，產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目19個(gè)，管理面積210萬平方米，其余為商業(yè)和寫字樓項(xiàng)目，已經(jīng)開業(yè)的是250萬平方米，2021年的租金收入為21億元，其中產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目在運(yùn)營16個(gè)，運(yùn)營面積120萬平方米，租金收入4.7億元；商業(yè)在運(yùn)營11個(gè)；租金收入5.2億元；寫字樓項(xiàng)目在運(yùn)營7個(gè)，租金收入12.6億元。 負(fù)責(zé)產(chǎn)業(yè)運(yùn)營和開發(fā)的金地威新，目前已實(shí)現(xiàn)全國化布局，累計(jì)開發(fā)和運(yùn)營項(xiàng)目24個(gè)，管理面積225萬平方米，期內(nèi)在運(yùn)營項(xiàng)目16個(gè)，運(yùn)營面積120萬平方米，租金收入4.7億元。 房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入“能力驅(qū)動(dòng)”的管理紅利期，即郁亮口中的“向管理要紅利”，金地著重在產(chǎn)品提升上下功夫，建立了產(chǎn)品系列標(biāo)準(zhǔn)化體系及常態(tài)化產(chǎn)品創(chuàng)新機(jī)制，以保持產(chǎn)品在市場的領(lǐng)先性。 對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)趨勢的看法，金地集團(tuán)董事長凌克表示，去年下半年以來，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)明顯下行，當(dāng)前行業(yè)政策已由適度糾偏逐步轉(zhuǎn)向放松，基于促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)良性循環(huán)的需要，預(yù)計(jì)政策將繼續(xù)漸進(jìn)式寬松以穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，當(dāng)前銷售市場需求低迷，需要需求端政策的實(shí)質(zhì)性放松以對(duì)沖市場下行，預(yù)計(jì)在政策支持下，行業(yè)整體仍將保持健康發(fā)展的態(tài)勢。