企業(yè)
- 企業(yè)
- 產(chǎn)品
- 知識(shí)
58宗宅地只流拍一宗，23宗地塊溢價(jià)封頂，與大多數(shù)集中供地城市的冷清、流拍相比，杭州2022年首批集中供地?zé)岫让黠@提升，開發(fā)商拿地?zé)崆橛指吡似饋怼? 4月25日，杭州2022年首批集中供地60宗地塊正式擺上貨架，共出讓面積3849畝，總建面580.7萬方，可售住宅面積約491萬平方米，總起拍價(jià)高達(dá)798億，拍地規(guī)模全國第二。 當(dāng)日60宗地塊成交59宗，平均樓面價(jià)15504元/平米，平均溢價(jià)率5.15%。其中，23宗土地拍至中止價(jià)，進(jìn)入“線下一次性報(bào)價(jià)”環(huán)節(jié)，占比近4成。27宗底價(jià)成交，占比45%。 最終，杭州次輪供地?cái)埥?26.6億元，成為目前全國第一輪供地中出讓金最高的城市，土地市場熱度復(fù)蘇明顯。 地塊冷熱分化 本次土拍分為上午場和下午場。上午場是60宗地塊輪番報(bào)價(jià)出讓，最終直接得出了37宗地塊的結(jié)果，觸及中止價(jià)的23宗地塊則進(jìn)入下午場。 下午場為一次性報(bào)價(jià)+線下?lián)u號(hào)，23宗觸及中止價(jià)的地塊依次進(jìn)行報(bào)價(jià)揭曉和搖號(hào)。 在上午場土拍時(shí)，杭州本土房企濱江接連刷屏，截止上午場結(jié)束，濱江一口氣拿下10宗地塊，分別是：常青夕照區(qū)塊項(xiàng)目地塊、鐵路北站單元地塊、慶隆小河單元地塊、翠苑單元地塊、云城地塊、臨平新城星橋區(qū)塊LP0701-14地塊、杭州未來科技城138號(hào)地塊等，以及合作拿下聞堰南單元地塊、臨浦浦南未來社區(qū)地塊和新街北單元地塊。 除了濱江外，廣州國企越秀也一口氣拿下臨安3宗宅地；浙江房企眾安則拿下黨灣單元地塊和戴村單元地塊；綠城拿下濱江東冠單元地塊。 而一些更郊區(qū)的板塊，由地方城投底價(jià)競獲，比如臨平新農(nóng)村建設(shè)、余杭苕溪城市建設(shè)、臨平城市建設(shè)集團(tuán)等、臨安新都房地產(chǎn)、蕭山城投等。 下午場土拍采取“次高者得”的新競拍規(guī)則，上午拍至封頂?shù)?3宗地依次進(jìn)行報(bào)價(jià)和搖號(hào)。 第一宗“次高者得”地塊是良渚新城玉鳥路北杜文路東地塊，共14家房企入圍。報(bào)價(jià)區(qū)間是36.4157億元-36.9775億元。 江西益達(dá)和中天美好報(bào)出了最高價(jià)36.9775億元，省交投、坤和、萬科南都等報(bào)價(jià)36.9774億元，濱江、綠城和中鐵等報(bào)價(jià)36.9773元。 也就是說，報(bào)次高價(jià)的省交投、坤和、萬科南都等8家房企進(jìn)入搖號(hào)階段。最終，萬科搖中地塊，幸運(yùn)的成為杭州拍地歷史上首個(gè)“次高價(jià)”獲得者。 下午場土拍從三點(diǎn)半開始一直持續(xù)到晚上十點(diǎn)，隨著最后一宗良渚新城地塊被綠城搖中，杭州今年首批集中供地畫上句號(hào)。 此后，其余22宗地塊依次進(jìn)行報(bào)價(jià)和搖號(hào)。結(jié)果顯示，綠城搖中6宗，濱江搖中1宗，萬科搖中2宗。其余競獲地塊的房企有大悅城、德信、建發(fā)和眾安等。 地塊利潤率提升 根據(jù)拿地寶研究院，從去年以來的杭州四次集中出讓縱向比較來看，這次的成交規(guī)模排在第二，成交熱度排在第三，特別是與外部狀況、競拍規(guī)則更為接近的2021年第三批次相比，本次溢價(jià)率下降了0.6個(gè)百分點(diǎn)，封頂率也下降了30個(gè)百分點(diǎn)，而流拍率上升了2個(gè)百分點(diǎn)，底價(jià)率也提高了20個(gè)百分點(diǎn)?？v向比較看，杭州整體熱度還有提升的空間。 但從全國已完成第一批出讓的12個(gè)城市來看，杭州以成交總價(jià)827億元遙遙領(lǐng)先，比第二名北京多了347億元，接近成都第一輪供地的成交價(jià)。 同時(shí)，本輪杭州供地以6.4%的溢價(jià)率仍然排在全國第三位，僅次于合肥（11.2%）和廈門（6.8%），高于同省寧波的5.9%；而流拍率也排在全國第四，僅比長沙、重慶、寧波三個(gè)零流拍的城市多了2個(gè)百分點(diǎn)。 根據(jù)克而瑞研究報(bào)告，相比去年年底土拍的明顯回溫，今年杭州首批集中供地呈現(xiàn)“由熱轉(zhuǎn)溫”趨勢，體現(xiàn)在四個(gè)方面：第一，封頂率降至40%，回到2020年水平；第二，超4成地塊底價(jià)成交；第三，核心封頂，遠(yuǎn)郊一輪游，土拍熱度兩極分化；第四，出現(xiàn)杭州集中供地以來首宗流拍地塊。 值得一提的是，隨著杭州土拍測算利潤的逐步回升，在杭州土拍市場久未現(xiàn)身的碧桂園，此次也參拍了閑林、下沙、寧圍的三宗地，并進(jìn)入下午的一次性報(bào)價(jià)或者搖號(hào)階段。 根據(jù)好地研究院，從利潤率角度來看，盡管本次供地較上批次偏外圍，熱門地塊占比下降，但是整體宅地的預(yù)期利潤率8.8%，基本與上批次持平。 廣發(fā)地產(chǎn)測算的毛利率更高，其研究結(jié)果顯示，杭州這次第一批供地的平均總成本毛利率為19.4%。 土地測算利潤率的穩(wěn)定回升，是房企們積極參與的關(guān)鍵。 浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院丁建剛表示，總體上看，杭州市場的熱度，要好于今年其他已經(jīng)進(jìn)行首批次集中供地出讓的一二線城市。 當(dāng)然，杭州次輪供地的成績單，還有很多地方城投公司和做地單位在臺(tái)前幕后做了多番努力，承諾了很多條件，有些甚至和房企一道拿地，為拿地的房企提供資金背書和信心支撐。 濱江、綠城大贏家 這輪杭州土拍剛開始就刷屏的濱江，無疑是本次土拍的最大贏家。 數(shù)據(jù)顯示，濱江這輪供地中共攬下11宗地塊（其中3宗為聯(lián)合競得），分布于杭州6個(gè)區(qū)，總拍地金額達(dá)到184.35億元，占到這一輪杭州供地總金額的22%。 拿地金額第二多的同樣是總部位于杭州的房企綠城，本次拿下7宗地塊，其中6宗由一次報(bào)價(jià)方式拿下，總耗資146.2億元，占到總金額18%。 這也意味著，濱江和綠城兩家杭州本土房企此次共計(jì)拿下了18幅地塊，重倉大本營的態(tài)度明顯，兩家合計(jì)拿地資金達(dá)到330.55億元，占到這輪杭州供地金額的40%。 排名第三的為廈門房企建發(fā)，以一次報(bào)價(jià)一舉拿下四堡七堡單元2宗地塊，總金額達(dá)81.2億元。 值得注意的是，重倉杭州市場的濱江此次拿地布局及策略也有些變化。 根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，此次濱江拿地布局更分散，重點(diǎn)在鐵路北、高鐵新城、未來科技城、申花等板塊拿地；合作方也更廣泛，引入新的拿地伙伴，除了以往合作的品牌房企，這一次又與金帝、蕭山城區(qū)建設(shè)這類城投開展合作。 濱江此次積極拿地，也與其在杭州貨值不足，2021年尤其是第三批次拿地較少有關(guān)。