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財(cái)務(wù)穩(wěn)健，守牢“三條紅線” 財(cái)務(wù)方面，合生創(chuàng)展“三道紅線”指標(biāo)保持全部達(dá)標(biāo)，報(bào)告顯示，2021年合生創(chuàng)展凈負(fù)債率70%，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為63%，現(xiàn)金短債比1.05。在境內(nèi)外評(píng)級(jí)上，標(biāo)普信用評(píng)級(jí)B級(jí)，惠普B+，評(píng)級(jí)展望均為穩(wěn)定。得益于經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)穩(wěn)健和信用水平優(yōu)質(zhì)，合生創(chuàng)展2021年其加權(quán)平均財(cái)務(wù)成本約為6.3%，處于同行低位，相比于2020年下降0.5%。 在債務(wù)結(jié)構(gòu)上，有息負(fù)債品種配置合理，90%以上均為資產(chǎn)抵押貸款，其中開發(fā)類占比38%、商業(yè)運(yùn)營(yíng)類占比26%、城更舊改類貸款15%、信用債占比8%、信托貸款占比7%、境外貸款占比6%。期內(nèi)，合生創(chuàng)展有息負(fù)債941億元，其中一年內(nèi)到期有息負(fù)債233億元，占比24%。整體來看，負(fù)債到期分布均衡，經(jīng)營(yíng)安全穩(wěn)定性較高。 得益于穩(wěn)定的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，在業(yè)績(jī)上，合生創(chuàng)展也獲得了長(zhǎng)足的增長(zhǎng)，報(bào)告期內(nèi)，合生創(chuàng)展實(shí)現(xiàn)全年合約銷售額517.36億港元，同比增長(zhǎng)22%。其中，商業(yè)板塊營(yíng)業(yè)收入48.34億港元，毛利潤(rùn)35.75億港元。 多元業(yè)發(fā)展進(jìn)入收獲期，差異化優(yōu)勢(shì)顯著 “三條紅線”金融監(jiān)管及“兩集中”供地的提出，讓房企發(fā)展邏輯隨之改變，以往單靠房產(chǎn)開發(fā)“一元業(yè)務(wù)”推動(dòng)增長(zhǎng)的傳統(tǒng)模式已現(xiàn)疲態(tài)。在這樣的背景下，絕大多數(shù)房企都已開展多元化布局，合生創(chuàng)展也不例外。 憑借豐厚優(yōu)質(zhì)的土地資源，向房地產(chǎn)上下游行業(yè)延伸，如今合生創(chuàng)展已形成以地產(chǎn)、商業(yè)、合生活、基建、投資五大板塊并驅(qū)發(fā)展的科技賦能及產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)的綜合性投資控股平臺(tái)。 其中，商業(yè)板塊的表現(xiàn)尤為亮眼。合生創(chuàng)展集團(tuán)商業(yè)板塊已發(fā)展輕、重兩大管理平臺(tái)，即投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)和合商科技業(yè)務(wù)。一方面，報(bào)告期內(nèi)，投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)為合生創(chuàng)展貢獻(xiàn)了40億港元收入，同比上升23%。另一方面，合商科技業(yè)務(wù)，僅合生匯產(chǎn)品線收入就獲得超出行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)2倍的業(yè)績(jī)水平。綜上不難看出，多元化的商業(yè)版塊，為合生創(chuàng)展貢獻(xiàn)了穩(wěn)定的現(xiàn)金流。 此外，合生商業(yè)業(yè)務(wù)線已經(jīng)在北京、上海、廣州、深圳、成都等十余個(gè)主流城市擁有近100余個(gè)在營(yíng)項(xiàng)目，已建成運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目面積超過500萬平方米。與此同時(shí)，合生創(chuàng)展于2021年新納入IP物業(yè)為3個(gè)，分別為廣州珠江帝景商業(yè)、霄云路八號(hào)商業(yè)、駿景北商業(yè)，預(yù)計(jì)在未來5年內(nèi)完成孵化。值得一提的是，2022年內(nèi)濱江苑項(xiàng)目也將轉(zhuǎn)化為IP物業(yè)，預(yù)計(jì)新增的IP物業(yè)可為集團(tuán)提供超200萬平方米商業(yè)面積，預(yù)計(jì)商業(yè)板塊可實(shí)現(xiàn)收入超100億港元。 在物業(yè)管理上，2021年合生活社區(qū)科技的增長(zhǎng)表現(xiàn)出眾。報(bào)告期內(nèi)，合生活科技及社區(qū)板塊營(yíng)業(yè)收入44.76億港元，毛利14.99億港元，毛利率22%，凈利潤(rùn)3.09億港元，與2020年同比基本保持穩(wěn)定。其中，合生活智慧社區(qū)科技平臺(tái)以物業(yè)管理切入點(diǎn)，已服務(wù)超30座城市，近200個(gè)項(xiàng)目，經(jīng)營(yíng)管理面積過1.3億平方米。 此外，合生活社區(qū)科技平臺(tái)不論在月活率；復(fù)購(gòu)率、客戶轉(zhuǎn)換率、GMV的復(fù)合增長(zhǎng)率、GMV的同比增長(zhǎng)率等方面，均領(lǐng)先同業(yè)。其中尤以客戶轉(zhuǎn)換率達(dá)74%最為特出，顯示出平臺(tái)市場(chǎng)推廣及營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)的優(yōu)秀。 主營(yíng)業(yè)務(wù)穩(wěn)增長(zhǎng)，長(zhǎng)期成長(zhǎng)能力顯現(xiàn) 多元業(yè)務(wù)全面開花的同時(shí)，合生創(chuàng)展主營(yíng)的地產(chǎn)業(yè)務(wù)也實(shí)現(xiàn)了持續(xù)穩(wěn)健的利潤(rùn)增長(zhǎng)，近三年復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)41%。在2021年地產(chǎn)行業(yè)下行的情況下，2021年仍實(shí)現(xiàn)約517億港元合約銷售額，同比上升22%。此外，合生創(chuàng)展截止2021年12月31日總貨值約927億，且其可售貨量高度集中于一線城市，占比超60%，足以保障公司5-8年供貨充足。不難看出，合生創(chuàng)展的供貨結(jié)構(gòu)優(yōu)勢(shì)明顯，城市布局亦合理布局。 值得一提的是，合生創(chuàng)展豐富的一線土地儲(chǔ)備為其長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展奠定了重要基礎(chǔ)，據(jù)了解其總土地儲(chǔ)備為2944萬平方米，地產(chǎn)板塊占2217萬平方米，一線城市高達(dá)1668萬平方米占比75%。產(chǎn)品能力出色疊加土地資源豐富，不難看出，合生創(chuàng)展的長(zhǎng)期成長(zhǎng)性突出。 與此同時(shí)，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化。據(jù)界面樓市了解，2021年合生集團(tuán)向市場(chǎng)隆重推出的合生?縵系產(chǎn)品線獲得5個(gè)國(guó)際設(shè)計(jì)獎(jiǎng)項(xiàng)。公開資料顯示，合生·縵系從設(shè)計(jì)、材質(zhì)、施工、驗(yàn)收、持續(xù)交付服務(wù)、智能生活服務(wù)、鉑金管家服務(wù)、黑金會(huì)籍服務(wù)、高端私屬定制，向高端客戶提供極致的生活體驗(yàn)。 發(fā)力高端產(chǎn)品線的同時(shí)，合生創(chuàng)展在全國(guó)五大區(qū)域的多個(gè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目集中爆發(fā)。2021年合生創(chuàng)展全新推出的產(chǎn)品系列精品“悅系”，打造符合年輕人喜好的格調(diào)首置產(chǎn)品，推出新一代生活方式品牌——ME悅；合生·ME悅一經(jīng)入市便受到市場(chǎng)熱捧。 如果說改善和剛需型產(chǎn)品確保了合生創(chuàng)展資金的快速回籠；那么，高端產(chǎn)品則穩(wěn)定了合生創(chuàng)展的利潤(rùn)增長(zhǎng)。 科技創(chuàng)新賦能全產(chǎn)業(yè)鏈 科技賦能是近年來合生創(chuàng)展創(chuàng)新發(fā)展和戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的重點(diǎn)?？萍假x能之下，合生創(chuàng)展的營(yíng)銷能力、管理模式不斷創(chuàng)新升級(jí)。 在營(yíng)銷方面，合生創(chuàng)展將科技賦能推送至營(yíng)銷的各個(gè)環(huán)節(jié)合生創(chuàng)展將客戶管理、智慧案場(chǎng)、在線交易、智慧交付串聯(lián)打通，如打造VR看房、全景樣板間、線上售樓處、直播賣房等平臺(tái)，形成“網(wǎng)絡(luò)看房、實(shí)景體驗(yàn)、營(yíng)銷預(yù)約跟進(jìn)”的服務(wù)閉環(huán)。 在管理方面，合生創(chuàng)展依托信息化管理系統(tǒng)、智慧管理駕駛艙、智能管控模型、工單結(jié)算系統(tǒng)、智慧移動(dòng)辦公等系列科技平臺(tái)，將整個(gè)流程分解到每個(gè)人的每項(xiàng)工作的每一個(gè)維度，打造自動(dòng)驗(yàn)收結(jié)算代替?zhèn)鹘y(tǒng)審批的智能化管理體系，進(jìn)行全業(yè)務(wù)流程的智能化管控，實(shí)現(xiàn)“去中心化、去審批化、去層級(jí)化”，完成“平臺(tái)+個(gè)人”的科技賦能。 在平臺(tái)賦能方面，通過云建設(shè)科技平臺(tái)、全場(chǎng)景智慧營(yíng)銷平臺(tái)、智慧交付、智慧社區(qū)運(yùn)營(yíng)及商業(yè)管理自主研發(fā)的“合生活、合生通”APP等一系列智能科技管理系統(tǒng)，快速提升服務(wù)管理質(zhì)量和運(yùn)營(yíng)效率，更好的服務(wù)于客戶。 整體來看，合生創(chuàng)展通過科技賦能各個(gè)環(huán)節(jié)，以新模式、新打法帶來行業(yè)變革，建立競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。為其高質(zhì)量增長(zhǎng)提供了充足保障，從更多維度彰顯了合生創(chuàng)展的投資價(jià)值，成為企業(yè)持續(xù)長(zhǎng)期增長(zhǎng)的有力保證，引領(lǐng)行業(yè)發(fā)展新潮流。 2022年，合生創(chuàng)展迎來而立之年。未來，在穩(wěn)健的財(cái)務(wù)狀況上，持續(xù)不斷地提升運(yùn)營(yíng)管理能力及水平，一定可以充分展現(xiàn)出其優(yōu)秀與實(shí)力。