【網(wǎng)友咨詢】

單位集資房曾經(jīng)解決了很多單位職工的住房問題。隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展或者時間推移下情勢的變化，不少購買了集資房的單位職工，因為工作調(diào)動、資金短缺、孩子就學(xué)等各種因素，需要將集資房出售或與他人交換房產(chǎn)。同樣也有需要解決住房問題、子女婚房或就學(xué)等問題，需要購買房產(chǎn)的。有買有賣，就會催生雙方的交易。

近日，家住省城的陳先生打來咨詢電話說，五年前，他從朋友處買了一套房子，并簽了購房買賣合同，但是由于朋友的房子是單位集資房，就一直沒有辦理過戶。近，他朋友拿著一張單位內(nèi)部文件來找他，說單位明確表示不同意對外出售集資房，要求陳先生退房。陳先生想問，他們之間的買賣合同有效嗎?法律效力大嗎?

【集資房買賣合同有效嗎?法律效力大嗎?】

根據(jù)“當(dāng)事人之間訂立的有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓及消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除了法律另有規(guī)定或是合同中有另外約定之外，那么自合同成立之時生效;未辦理物權(quán)登記的，也不影響合同效力”的規(guī)定，一般情況下，只要符合了規(guī)定的集資房，那么其買賣是受到律保護(hù)的，只要雙方都是在平等和自愿的基礎(chǔ)上所簽訂的，那么集資房買賣合同都是有效的。

集資房是改變住房建設(shè)由國家和單位承包的制度，實行政府、單位、個人三方面共同承擔(dān)，通過籌集資金，進(jìn)行住房建設(shè)的一種房屋。職工個人可按房價全額或部分出資，政府及相關(guān)部門用地、信貸、建材供應(yīng)、稅費等方面給予部分減免。集資所建住房的權(quán)屬，按出資比例確定。個人按房價全額出資的，擁有全部產(chǎn)權(quán)，個人部分出資的，擁有部分產(chǎn)權(quán)。

作為買方，購買集資房確實存在一定的風(fēng)險。比如很多集資房可能沒有完成房改，出賣人沒有獲取房產(chǎn)證，買賣時也就無法完成房產(chǎn)過戶登記。也就是說買方可能長期無法將出資購買的集資房落實到房本上，無法獲得基于房產(chǎn)證可以進(jìn)行的合法抵押、入股等法律權(quán)益。更有甚者，在集資房現(xiàn)價遠(yuǎn)超于過去的出售價格時，會有賣方事后反悔，提出諸如配偶不知或者單位不許等理由要求確認(rèn)無效，隨即要求退房。

但是，基于這種現(xiàn)象違背誠實信用原則，買方也并非只能被動接受。集資房的再轉(zhuǎn)讓，即便違反了集資單位的內(nèi)部規(guī)定，也有可能有效。因為單位的內(nèi)部規(guī)定僅在單位與職工之間有效，是無法對抗外部第三人的。因此，上述案例中，判斷購房買賣合同無效明顯與民事活動所應(yīng)遵循的誠信原則相悖，也不利于交易秩序的穩(wěn)定。所以，只要陳先生與朋友的合同是雙方當(dāng)時的真實意愿，不存在其他法律規(guī)定的無效情形或效力瑕疵，應(yīng)該是有效的。

根據(jù)《物權(quán)法》第十五條關(guān)于“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力”的規(guī)定和《人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋》(一)第九條關(guān)于“法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移”的規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的登記完善與否都不影響不動產(chǎn)買賣合同的效力。集資房雖然沒有房地產(chǎn)權(quán)證，但這并不影響集資房轉(zhuǎn)讓合同的效力。

此外，根據(jù)《人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見》第五十六條關(guān)于“買賣雙方自愿，并立有契約、買方已交付了房款，并實際使用和管理了房屋，又沒有其他違法行為，只是買賣手續(xù)不完善的，應(yīng)認(rèn)為買賣關(guān)系有效，但應(yīng)責(zé)其補辦房屋買賣手續(xù)”的規(guī)定，可見已交付了房款，并實際使用和管理了房屋的集資房轉(zhuǎn)讓合同是有效的。

北京金鉦律師事務(wù)所簡介：

北京金鉦律師事務(wù)所是經(jīng)北京市司法局批準(zhǔn)設(shè)立的合伙制律師事務(wù)所，是一家智能化辦公、程序化辦案、市場化管理的大型律師事務(wù)所，服務(wù)范圍覆蓋中國境內(nèi)多個省市，成為中國近年來發(fā)展迅速的一家綜合性律師事務(wù)所，金鉦律師事務(wù)所秉承“讓天下沒有難打的官司、讓天下沒有難找的律師”的使命，在全球互聯(lián)網(wǎng)移動的大環(huán)境下，北京金鉦律師事務(wù)所率先開啟“互聯(lián)網(wǎng)+法律”的運營模式，在全國范圍內(nèi)實現(xiàn)跨區(qū)域法律服務(wù)資源的有效整合，真正做到了讓優(yōu)質(zhì)的法律服務(wù)觸手可及。

2008年，北京金鉦律師事務(wù)所籌辦至今，累計辦案10000余件，接受互聯(lián)網(wǎng)、到所等各類法律咨詢112000余次，修改、審計合同超5000件，辦公場地增加至四個辦公區(qū)，2016年2月北京金鉦律師事務(wù)所律師榮獲快法務(wù)“新銳律師獎”，2017年1月北京金鉦律師事務(wù)所加入“北京物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會”，成為其中的一員。

綜上所述，北京金鉦律師事務(wù)所認(rèn)為集資房買賣合同是具有法律效力的。雖然實踐中可能還存在爭議以及不同判決的出現(xiàn)，這樣的分歧只是暫時的，實踐及理論必將趨于統(tǒng)一。在此需提醒的是，即便認(rèn)可了買賣合同的法律效力，但這并不代表購買集資房就不存在任何風(fēng)險。咨詢熱線：4000-428-110