承接項(xiàng)目：

1、礦業(yè)權(quán)評(píng)估（探礦權(quán)采礦權(quán)）、資產(chǎn)評(píng)估、房地產(chǎn)評(píng)估、土地評(píng)估、林權(quán)評(píng)估。聯(lián)系電話：0851-84725880 13638508882（微信）（陳經(jīng)理） 郵箱：452280503@ （評(píng)估目的：上市、出讓、轉(zhuǎn)讓、兼并重組、改制、融資抵押、債轉(zhuǎn)股、清產(chǎn)核資、賠償補(bǔ)償、法律訴訟等）

2、貴州煤礦企業(yè)兼并重組信息資源、貴州煤礦轉(zhuǎn)讓信息、貴州煤礦關(guān)閉指標(biāo)信息、貴州煤礦融資信息。聯(lián)系電話： 13638508882（微信）（陳經(jīng)理） 網(wǎng)址：

我公司根據(jù)2016年施行的《中華人民共和國(guó)資產(chǎn)評(píng)估法》（主席令第46號(hào)）和《人華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》（主席令第72號(hào)）。經(jīng)貴陽(yáng)市云巖區(qū)市場(chǎng)監(jiān)督局注冊(cè)登記的專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)，位于貴陽(yáng)市觀山湖區(qū)，注冊(cè)資本100萬(wàn)元。

公司經(jīng)營(yíng)范圍：?jiǎn)雾?xiàng)資產(chǎn)評(píng)估、企業(yè)整體資產(chǎn)評(píng)估、資產(chǎn)組合評(píng)估、企業(yè)價(jià)值評(píng)估、無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估、資產(chǎn)或者項(xiàng)目評(píng)估的咨詢、籌劃服務(wù)；土地評(píng)估、地價(jià)咨詢、基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估、宗地地價(jià)評(píng)估；房地產(chǎn)評(píng)估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、房地產(chǎn)中介服務(wù)；土地、房屋征收咨詢服務(wù)；礦業(yè)權(quán)評(píng)估、探礦權(quán)和采礦權(quán)評(píng)估、礦山中介服務(wù)；森林資源資產(chǎn)評(píng)估、林權(quán)評(píng)估；二手車鑒定評(píng)估、車損評(píng)估；價(jià)格評(píng)估業(yè)務(wù)；經(jīng)營(yíng)損失評(píng)估、財(cái)物損失評(píng)估；苗木評(píng)估；壓覆評(píng)估；拆遷評(píng)估；征收評(píng)估；補(bǔ)償評(píng)估；轉(zhuǎn)讓評(píng)估；企業(yè)兼并重組評(píng)估；清算評(píng)估；清產(chǎn)核資評(píng)估；財(cái)務(wù)咨詢、稅務(wù)咨詢、辦理企業(yè)合并、分立、清算事宜中的審計(jì)業(yè)務(wù)、會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)；工程造價(jià)咨詢、造價(jià)評(píng)估；投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制；測(cè)繪服務(wù)；招投標(biāo)代理。

具體評(píng)估范圍有：1）房地產(chǎn)買賣、抵押；2）房屋損害評(píng)估；3）房屋征收等評(píng)估；4）機(jī)器設(shè)備評(píng)估；5）林木資產(chǎn)評(píng)估；6）企業(yè)整體資產(chǎn)評(píng)估；7）地價(jià)評(píng)估；8）礦業(yè)權(quán)評(píng)估（探礦權(quán)采礦權(quán)評(píng)估）等。

估價(jià)方法編輯

基本估價(jià)

又分為收益還原法、市場(chǎng)比較法、剩余法、成本逼近法。

應(yīng)用估價(jià)法

又稱大量估價(jià)法，是在應(yīng)用基本估價(jià)方法基礎(chǔ)上的大范圍分析評(píng)估，該類方法的關(guān)鍵在于建立評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，多適用于政府管理需要而進(jìn)行的政策性大量估價(jià)。此類方法包括路線價(jià)估價(jià)法、標(biāo)準(zhǔn)宗地估價(jià)法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法等。 [1]

方法選取

根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》的要求，對(duì)一宗土地進(jìn)行估價(jià)時(shí)，通常要依據(jù)評(píng)估目的和宗地的用途同時(shí)采用上述方法中的兩種，并對(duì)兩種方法評(píng)估的結(jié)果進(jìn)行分析后取值。

影響因素編輯

分析內(nèi)容

影響土地價(jià)格的因素主要有：

(1)一般因素。指影響城鎮(zhèn)地價(jià)總體水平的自然、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和行政因素等，主要包括地理位置、自然條件、人口、行政區(qū)劃、城鎮(zhèn)性質(zhì)、城鎮(zhèn)發(fā)展過程、社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況、土地制度、住房制度、土地利用規(guī)劃及計(jì)劃、社會(huì)及國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃等。

(2)區(qū)域因素。指影響城鎮(zhèn)內(nèi)部區(qū)域之間地價(jià)水平的商服繁華程度及區(qū)域在城鎮(zhèn)中的位置、交通條件、公用設(shè)施及基礎(chǔ)設(shè)施水平、區(qū)域環(huán)境條件、土地使用限制和自然條件等。

(3)個(gè)別因素。指宗地自身的地價(jià)影響因素，包括宗地自身的自然條件、開發(fā)程度、形狀、長(zhǎng)度、寬度、面積、土地使用限制和宗地臨街條件等。

分析方法

土地估價(jià)時(shí)對(duì)影響因素的分析、選擇要根據(jù)因素影響程度的大小，分主次分析、確定影響因素。 [1]

要點(diǎn)編輯

土地位置

土地的位置從根本上決定了它未來的增值能力。雖然有些投資者在城市邊緣地區(qū)的土地投資中得到了高額回報(bào)，但位置好的地塊總是更容易升值。例如，連接相鄰城區(qū)的交通便利的地段必將隨著時(shí)間的發(fā)展而升值。因?yàn)樵谝话闱闆r下，社區(qū)總是朝著相互融合的趨勢(shì)發(fā)展，這使得位于城區(qū)之間的房地產(chǎn)越來越受青睞從而具有更高的投資價(jià)值。

還有一個(gè)規(guī)律是距離城市交通要道越近的地塊的價(jià)值越高。

因此，如果投資者打算購(gòu)買城市外圍的大片毛地并希望通過持有土地來獲取增值，他就需要獲取關(guān)于城市發(fā)展方向方面的專業(yè)性土地投資分析。如果對(duì)城市未來發(fā)展模式判斷錯(cuò)誤，就會(huì)導(dǎo)致投資者等待更長(zhǎng)的時(shí)間來實(shí)現(xiàn)其收益，而隨著等待時(shí)間的增長(zhǎng)，資金的時(shí)間價(jià)值就會(huì)使投資的平均年收益率日趨減少。

土地位置與價(jià)值之間的這種關(guān)系還同樣作用于小型地塊。例如，投資者購(gòu)買了位于舊城改造區(qū)或經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)的某地塊，并寄希望于該地區(qū)快速發(fā)展而帶動(dòng)地塊升值，如果周邊地區(qū)的確按照投資者預(yù)計(jì)的方向發(fā)展，那這項(xiàng)投資就可為投資者帶來十分可觀的收益。

土地屬性

土地的物理屬性(如地形及土壤成份等)對(duì)土地的未來盈利能力同樣很重要。一塊土地的屬性可能對(duì)于一類投資者來說是優(yōu)點(diǎn)而對(duì)于另一類投資者來說則是缺點(diǎn)。例如，傾斜的山腳地帶在農(nóng)作物種植方面效率低下但用于建造高級(jí)別墅卻十分理想。同樣，大城市外圍的大片生地對(duì)養(yǎng)殖業(yè)的意義遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于發(fā)展郊外住宅區(qū)。

在對(duì)市區(qū)中的土地投資分析必須十分注意土地本身的特性。地塊的位置、輪廓、給排水設(shè)旆、地基質(zhì)量及規(guī)劃變更的可能陛都對(duì)它的價(jià)值產(chǎn)生影響。單以地塊位置而言，一般住宅區(qū)希望位于公交便利、環(huán)境幽雅宜人的地區(qū)，零售商店及寫字樓需要靠近交通流量大的城市干道，而工業(yè)廠房則愿意盡量接近鐵路、公路等交通設(shè)施。

時(shí)機(jī)選擇

“低買高賣”是所有追求利潤(rùn)的投資者的行動(dòng)準(zhǔn)則，選擇恰當(dāng)?shù)馁I賣時(shí)機(jī)是投資成功與否的關(guān)鍵。在房地產(chǎn)投資中，時(shí)機(jī)的選擇具有尤其重要的意義，因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資往往是長(zhǎng)期的。事實(shí)上，房地產(chǎn)通常被看作是基本不具備流動(dòng)性的資產(chǎn)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)購(gòu)買起來往往比較容易而出售變現(xiàn)則相對(duì)困難，情況糟糕時(shí)，即使白送也可能沒人要。

在所有的房地產(chǎn)投資中，如果是出于投機(jī)的目的進(jìn)行土地投資分析，則選擇好的時(shí)機(jī)更顯重要。因?yàn)樵S多土地在持有期間并不產(chǎn)生直接收益，投資者持有土地只是為了等待它升值，而這種升值又是不能確定的。持有土地的時(shí)間越長(zhǎng)，投資者的平均年收益就越低。