抵押貸款管理辦法
為更好地支持“三農(nóng)”發(fā)展,建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村,增加貸款種類,保證貸款。維護(hù)借貸雙方合法權(quán)益,根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定,制定本辦法。
條 抵押貸款是借款人向公司借款時(shí),愿以自有或第三人財(cái)產(chǎn)作保證的一種貸款方式。借款人到期不能歸還貸款本息時(shí)公司有權(quán)處理其抵押物作為償還貸款本息及相關(guān)費(fèi)用。
第二條 辦理抵押貸款遵照國(guó)家有關(guān)規(guī)定,在平等、協(xié)商的基礎(chǔ)上簽訂抵押貸款合同。
第三條 抵押物的范圍:符合法律規(guī)定的有價(jià)值和使用價(jià)值的固定資產(chǎn)(如房屋和其它地上建筑物、交通運(yùn)輸工具、機(jī)器設(shè)備);可以流通、轉(zhuǎn)讓的物資或財(cái)產(chǎn)。
以享受國(guó)家優(yōu)惠政策購(gòu)買的房屋抵押的,其抵押額以抵押人可以處分和收益的份額為限;有經(jīng)營(yíng)期限的企業(yè)法人以其房屋抵押期限不得超過(guò)其經(jīng)營(yíng)期限;
以具有土地使用年限的房屋作抵押的,抵押期限不得超過(guò)土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去已使用年限后的剩余年限。以房屋作抵押的應(yīng)將該房屋占用范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)同時(shí)抵押。
債務(wù)人或者第三人有權(quán)處分的下列財(cái)產(chǎn)可以抵押:
(一)建筑物和其他土地附著物;
(二)建設(shè)用地使用權(quán);
(三)以招標(biāo)、拍賣、公開(kāi)協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán);
(四)生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品;
(五)正在建造的建筑物、船舶、航空器;
(六)交通運(yùn)輸工具;
(七)法律、行政法規(guī)未禁止抵押的其他財(cái)產(chǎn)。
抵押人可以將前款所列財(cái)產(chǎn)一并抵押。
可以設(shè)定抵押的財(cái)產(chǎn)屬于不動(dòng)產(chǎn),對(duì)于動(dòng)產(chǎn),一般設(shè)定質(zhì)押擔(dān)保方式,物權(quán)法另有規(guī)定。
房屋抵押貸款與房屋按揭貸款的區(qū)別
1.成本不同:主要是利率方面對(duì)于按揭貸款,就是商業(yè)貸款,又叫個(gè)人住房貸款。抵押貸款指借款者以一定的抵押品作為物品保證向銀行取得的貸款。利率都是執(zhí)行人民銀行規(guī)定的基準(zhǔn)利率,以前做買房按揭貸款利率還有折扣,由于當(dāng)今政策緊,額度少,利率不降反升利率上浮。但是按揭的上浮低于抵押的上浮。
2.法律關(guān)系的主體不同:抵押關(guān)系中,若債務(wù)人即抵押人,則只有兩個(gè)法律關(guān)系主體即抵押權(quán)人和抵押人。而按揭關(guān)系中,少應(yīng)有三個(gè)法律關(guān)系主體,即按揭人(銀行)、按揭人(買方)、第三人(原房屋所有人)。
3.先期條件不同:借款人要向銀行申請(qǐng)房屋抵押貸款,是以一定的抵押品作為物品保證向銀行取得的貸款,抵押貸款用途可用以購(gòu)房、也可以用作其他用途。而按揭貸款是購(gòu)房者以所購(gòu)住房做抵押并由其所購(gòu)買住房的房地產(chǎn)企業(yè)提供階段性擔(dān)保的個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)卻只能用以購(gòu)房。
抵押物被征用、滅失或被毀損了該怎么辦
關(guān)于抵押物滅失、毀損的情況下,抵押權(quán)是否存在可以分為三種情況分別對(duì)待。種情況,抵押物的滅失、毀損是由于抵押人的行為所致,抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人提供與抵押物價(jià)值相應(yīng)的擔(dān)保。第二種情況,抵押物的滅失、毀損非抵押人的行為所致,其抵押物的價(jià)值轉(zhuǎn)化為其他形態(tài)時(shí),因抵押權(quán)設(shè)定在抵押物上,其他形態(tài)的價(jià)值應(yīng)當(dāng)為抵押物的代位物,抵押權(quán)人可以就代位物行使抵押權(quán)。抵押權(quán)的效力及于因抵押物滅失、毀損所得的賠償金、保險(xiǎn)金等代位物,抵押權(quán)人有權(quán)以賠償金、保險(xiǎn)金作為實(shí)現(xiàn)債權(quán)的擔(dān)保。第三種情況,抵押物的滅失、毀損非因抵押人的行為所致,又沒(méi)有得到賠償金、保險(xiǎn)金的,抵押權(quán)因抵押物的滅失、毀損而消滅。征用是指國(guó)家為社會(huì)公共利益依法有償?shù)亍?qiáng)制性地將公民、法人或者其他組織的財(cái)產(chǎn)征為國(guó)家所有的行為。例如,國(guó)家征用土地,應(yīng)當(dāng)依法按照被征用土地的原用途給予補(bǔ)償;被征用土地上的建筑物和青苗補(bǔ)償費(fèi),按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)給予補(bǔ)償。因此,抵押物被征用的,抵押人將得到補(bǔ)償費(fèi),適用上述第二種情況,補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)當(dāng)作為債權(quán)的擔(dān)保,抵押權(quán)仍然存在于抵押物的補(bǔ)償費(fèi)上。