按揭就是按揭人(買方者)通過(guò)分期付款方式來(lái)取得所購(gòu)商品房的所有權(quán)。它對(duì)買房者來(lái)說(shuō)有兩方面含義:一是房款可以在規(guī)定的期限內(nèi)分期付;二是在分期付款階段,房子的所有權(quán)被“按”著,要等到全部付清才能“揭”(?。┑绞?。另外,按揭售樓涉及到三方債務(wù)關(guān)系——即按揭人(買房者)、發(fā)展商(賣房者)、按揭權(quán)人(一般為有關(guān)銀行)三者關(guān)系。它的程序是,由按揭人(買房者)先與發(fā)展商簽定買房合同,并預(yù)付部分購(gòu)房款;然后由按揭人(買房者)憑該合同與按揭權(quán)人(銀行)簽訂按揭合同,由銀行向發(fā)展商付清余下的購(gòu)房款,而買房者定期向按揭銀行付款,直到按規(guī)定付清“按揭款”,按揭過(guò)程即告結(jié)束。
凡符合個(gè)人住房商業(yè)性貸款條件的借款人同時(shí)繳存住房公積金,在辦理個(gè)人住房商業(yè)性貸款的同時(shí)還可向銀行申請(qǐng)個(gè)人住房公積金貸款,即借款人以所購(gòu)本市城鎮(zhèn)自住住房作為抵押物可同時(shí)向銀行申請(qǐng)個(gè)人住房公積金貸款和個(gè)人住房商業(yè)性貸款(這種貸款方式簡(jiǎn)稱個(gè)人住房組合貸款)。
抵押貸款又分限額抵押與傳統(tǒng)抵押形式兩種,額抵押,是指抵押人與抵押權(quán)人協(xié)議,在債權(quán)額限度內(nèi),以抵押物對(duì)一定期間內(nèi)連續(xù)發(fā)生的債權(quán)作擔(dān)保,是有別于傳統(tǒng)抵押制度的新抵押制度,它與傳統(tǒng)抵押制度相比,區(qū)別在于:
(1)額抵押所擔(dān)保的債權(quán)為不確定債權(quán);
(2)限額抵押所擔(dān)保的債權(quán)通常為將來(lái)的債權(quán);
(3)限額抵押必須預(yù)定限額外負(fù)擔(dān);
(4)限額抵押權(quán)不隨主債權(quán)的轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移。限額抵押權(quán)雖然比傳統(tǒng)抵押權(quán)的更具有獨(dú)立性,但額抵押權(quán)仍屬擔(dān)保物,其設(shè)立方式,效力與傳統(tǒng)抵押權(quán)并無(wú)本質(zhì)區(qū)別。
不能辦理抵押貸款的房產(chǎn)類型
類型一:未結(jié)清貸款的房產(chǎn);這樣的房產(chǎn)一般是有抵押的房產(chǎn)或者此房產(chǎn)正處于按揭狀態(tài)當(dāng)中,銀行已經(jīng)擁有此房產(chǎn)的他項(xiàng)權(quán)利,正在抵押中所以不能再次申請(qǐng)抵押貸款。
類型二:部分已購(gòu)公房;這一種是無(wú)法提供購(gòu)房合同或購(gòu)房協(xié)議的已購(gòu)公房;另一種是不能提供央產(chǎn)房上市證明的央產(chǎn)房。
類型三:未滿五年的經(jīng)濟(jì)適用房;是指回遷房按經(jīng)濟(jì)適用房管理的,或者是純經(jīng)濟(jì)適用房,未滿5年的話是不允許上市交易的,所以不能做抵押貸款。
類型四:未取得產(chǎn)權(quán)證的小產(chǎn)權(quán)房。這類房產(chǎn)不能上市交易,無(wú)法到建委做抵押,更不可能辦理抵押消費(fèi)貸款。