房地產(chǎn)抵押貸款之定息抵押貸款。這是指金融機(jī)構(gòu)在進(jìn)行房地產(chǎn)抵押貸款時(shí),在整個(gè)還款期限內(nèi)固定抵押貸款利率的做法。這種抵押貸款方法。對(duì)借貸人來(lái)說(shuō),好處是能夠準(zhǔn)確地測(cè)算出他在未來(lái)的一段時(shí)間內(nèi)的支出,但要承擔(dān)比目前市場(chǎng)利率還要高的抵押利率。這是因?yàn)橥ǔ=鹑跈C(jī)構(gòu)為了減少風(fēng)險(xiǎn),并不固定整個(gè)還款期的利率,只固定一段時(shí)間的利率水平。
重新協(xié)議利率抵押貸款或滾動(dòng)抵押貸款。這是指抵押貸款在還款期限內(nèi)每隔3年、4年或5年,允許雙方重新協(xié)議抵押利率。有些金融機(jī)構(gòu)將這種抵押形式與漸進(jìn)式抵押貸款相結(jié)合加以運(yùn)用,吸取二者各自的優(yōu)點(diǎn)。利用漸進(jìn)式抵押貸款可以減少初期償還金額,能夠促使更多的人利用抵押貸款,而利用重新協(xié)議利率抵押貸款可以使貸款人在利率上升后將損失轉(zhuǎn)移給借貸人。但有時(shí)會(huì)給借貸人造成雙重不利的影響,即一方面利率上升增加了借貸人的還款負(fù)擔(dān),另一方面漸進(jìn)式抵押貸款又有計(jì)劃地增加了借貸人的還款額。
土地估計(jì)則較為復(fù)雜,常用的評(píng)估方法有市場(chǎng)比較法、收益還原法、剩余法、成本法等。房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)一般配有專(zhuān)職或兼職估價(jià)人員,對(duì)抵押房地產(chǎn)作出價(jià)值判斷。通過(guò)上述方法計(jì)算出房地產(chǎn)現(xiàn)值后,金融機(jī)構(gòu)根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)。貸款利率變動(dòng)趨勢(shì)等因素,決定貸款金額與房地產(chǎn)價(jià)值的比率,算出貸款額度。本世紀(jì)初美國(guó)剛開(kāi)始推行房地產(chǎn)抵押貸款時(shí),貸款價(jià)值比僅為50%-60%,后隨經(jīng)濟(jì)發(fā)展,這一比率提高到80%左右。
銀行房產(chǎn)抵押貸款房屋要求
(一)房屋的產(chǎn)權(quán)要明晰,符合國(guó)家規(guī)定的上市交易的條件,可進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)流通,未做任何其他抵押;
(二)房齡(從房屋竣工日起計(jì)算)與貸款年限相加不能超過(guò)40年;
(三)所抵押房屋未列入當(dāng)?shù)爻鞘懈脑觳疬w規(guī)劃,并有房產(chǎn)部門(mén)、土地管理部門(mén)核發(fā)的房產(chǎn)證和土地證;