房地產(chǎn)抵押估價是審核房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書的真實性及可靠性,并在綜合考慮市場變化。利率趨勢等因素的基礎(chǔ)上,對抵押房地產(chǎn)的價值進(jìn)行評估,決定該貸款金額與抵押物價值的比率。房地 產(chǎn)價值評估可分為住房估價和土地估價兩個部分。住房估價方法較單一,計算公式為: 房價=房屋重置價乘于房屋成色,其中重置價是按現(xiàn)有物價水平重新建設(shè)房屋的價值,成色是用百分比表示的新舊程度。房屋估價還可以按各種建材數(shù)量構(gòu)成評點(diǎn)計算,也可以采用立方尺法、平方尺法等。其基本思路是先計算其建設(shè)成本,然后減去折舊。
對貸款審查合格之后,借款雙方應(yīng)在平等協(xié)商的基礎(chǔ)上,共同訂立抵押貸款合同。房地產(chǎn)抵押貸款合同是指房地產(chǎn)抵押當(dāng)事人。(包括借貸雙方和擔(dān)保人)按照一定的法律程序簽訂的書面契約,所簽訂合同應(yīng)辦理公證登記。另外,抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)在房地產(chǎn)抵押合同簽訂之日起30天內(nèi)持抵押合同。有關(guān)批準(zhǔn)文件及證件到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理部門申請抵押登記。登記的目的是為防止產(chǎn)權(quán)不清或已經(jīng)失效,以及一物兩押。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理部門應(yīng)在規(guī)定日期內(nèi)辦完登記手續(xù)。抵押合同自抵押登記之日起生效。未經(jīng)登記的房地產(chǎn)抵押貸款,法律不給予保護(hù),如抵押合同變更。解除和終止,抵押雙方當(dāng)事人應(yīng)自發(fā)生之日起15日內(nèi)向原登記機(jī)關(guān)辦理變更或注銷登記手續(xù)。
房地產(chǎn)抵押人在申請抵押貸款前,應(yīng)按銀行指定的險種向保險公司投保,否則不能取得貸款。借款人可持購房合同或售房單位出具的住房交付使用證,辦理投保手續(xù)。借款人自行組織施工或翻修住房的應(yīng)辦理“建修房綜合保險”,至建修住房全部竣工時為止。保險金額的確定:凡以、建的住房作抵押的,不得少于購、建住房的價值;以優(yōu)惠價購房的住房作抵押的,應(yīng)按優(yōu)惠價房的現(xiàn)值進(jìn)行保險;舊房翻新后作抵押的,將舊房價值與翻修費(fèi)用之和作保險金額。
抵押期內(nèi),保險單由貸款人保管。抵押物的保險期應(yīng)與抵押貸款期限相一致,借款人在抵押期間不能中斷或撤消保險。如果借款人中斷保險,貸款單位有權(quán)代為保險,費(fèi)用由借款人負(fù)擔(dān)。被保險的抵押物一旦出險,其責(zé)任范圍內(nèi)的災(zāi)害事故,由保險公司按保險單規(guī)定賠償。貸款單位為抵押物保險賠償?shù)氖芤嫒?,如果借款人未按合同履行還本付息者,貸款單位有權(quán)從保險賠償金中扣除貸款本息。