抵押貸款管理辦法
為更好地支持“三農(nóng)”發(fā)展,建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村,增加貸款種類,保證貸款。維護(hù)借貸雙方合法權(quán)益,根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定,制定本辦法。
條 抵押貸款是借款人向公司借款時(shí),愿以自有或第三人財(cái)產(chǎn)作保證的一種貸款方式。借款人到期不能歸還貸款本息時(shí)公司有權(quán)處理其抵押物作為償還貸款本息及相關(guān)費(fèi)用。
第二條 辦理抵押貸款遵照國(guó)家有關(guān)規(guī)定,在平等、協(xié)商的基礎(chǔ)上簽訂抵押貸款合同。
第三條 抵押物的范圍:符合法律規(guī)定的有價(jià)值和使用價(jià)值的固定資產(chǎn)(如房屋和其它地上建筑物、交通運(yùn)輸工具、機(jī)器設(shè)備);可以流通、轉(zhuǎn)讓的物資或財(cái)產(chǎn)。
以享受國(guó)家優(yōu)惠政策購買的房屋抵押的,其抵押額以抵押人可以處分和收益的份額為限;有經(jīng)營(yíng)期限的企業(yè)法人以其房屋抵押期限不得超過其經(jīng)營(yíng)期限;
以具有土地使用年限的房屋作抵押的,抵押期限不得超過土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去已使用年限后的剩余年限。以房屋作抵押的應(yīng)將該房屋占用范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)同時(shí)抵押。
個(gè)人住房貸款
1.個(gè)人住房商業(yè)性貸款
個(gè)人住房商業(yè)性貸款,是銀行信貸資金所發(fā)放的自營(yíng)貸款,指具有完全民事行為能力的自然人,購買本市城鎮(zhèn)自住住房時(shí),以其所購產(chǎn)權(quán)住房為抵押物,作為償還貸款的保證而向銀行申請(qǐng)的住房商業(yè)性貸款。
2.個(gè)人住房公積金貸款
個(gè)人住房公積金貸款,是政策性的住房公積金所發(fā)放的委托貸款,指繳存住房公積金的職工,在本市城鎮(zhèn)購買,建造、翻建、大修自住住房時(shí),以其所擁有的產(chǎn)權(quán)住房為抵押物,作為償還貸款的保證而向銀行申請(qǐng)的住房公積金貸款。
3.個(gè)人住房組合貸款
凡符合個(gè)人住房商業(yè)性貸款條件的借款人同時(shí)繳存住房公積金,在辦理個(gè)人住房商業(yè)性貸款的同時(shí)還可向銀行申請(qǐng)個(gè)人住房公積金貸款,即借款人以所購本市城鎮(zhèn)自住住房作為抵押物可同時(shí)向銀行申請(qǐng)個(gè)人住房公積金貸款和個(gè)人住房商業(yè)性貸款(這種貸款方式簡(jiǎn)稱個(gè)人住房組合貸款)。
類型一:未結(jié)清貸款的房產(chǎn);這樣的房產(chǎn)一般是有抵押的房產(chǎn)或者此房產(chǎn)正處于按揭狀態(tài)當(dāng)中,銀行已經(jīng)擁有此房產(chǎn)的他項(xiàng)權(quán)利,正在抵押中所以不能再次申請(qǐng)抵押貸款。
類型二:部分已購公房;這一種是無法提供購房合同或購房協(xié)議的已購公房;另一種是不能提供央產(chǎn)房上市證明的央產(chǎn)房。
類型三:未滿五年的經(jīng)濟(jì)適用房;是指回遷房按經(jīng)濟(jì)適用房管理的,或者是純經(jīng)濟(jì)適用房,未滿5年的話是不允許上市交易的,所以不能做抵押貸款。
類型四:未取得產(chǎn)權(quán)證的小產(chǎn)權(quán)房。這類房產(chǎn)不能上市交易,無法到建委做抵押,更不可能辦理抵押消費(fèi)貸款。
關(guān)于抵押物滅失、毀損的情況下,抵押權(quán)是否存在可以分為三種情況分別對(duì)待。種情況,抵押物的滅失、毀損是由于抵押人的行為所致,抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人提供與抵押物價(jià)值相應(yīng)的擔(dān)保。第二種情況,抵押物的滅失、毀損非抵押人的行為所致,其抵押物的價(jià)值轉(zhuǎn)化為其他形態(tài)時(shí),因抵押權(quán)設(shè)定在抵押物上,其他形態(tài)的價(jià)值應(yīng)當(dāng)為抵押物的代位物,抵押權(quán)人可以就代位物行使抵押權(quán)。抵押權(quán)的效力及于因抵押物滅失、毀損所得的賠償金、保險(xiǎn)金等代位物,抵押權(quán)人有權(quán)以賠償金、保險(xiǎn)金作為實(shí)現(xiàn)債權(quán)的擔(dān)保。第三種情況,抵押物的滅失、毀損非因抵押人的行為所致,又沒有得到賠償金、保險(xiǎn)金的,抵押權(quán)因抵押物的滅失、毀損而消滅。征用是指國(guó)家為社會(huì)公共利益依法有償?shù)?、?qiáng)制性地將公民、法人或者其他組織的財(cái)產(chǎn)征為國(guó)家所有的行為。例如,國(guó)家征用土地,應(yīng)當(dāng)依法按照被征用土地的原用途給予補(bǔ)償;被征用土地上的建筑物和青苗補(bǔ)償費(fèi),按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)給予補(bǔ)償。因此,抵押物被征用的,抵押人將得到補(bǔ)償費(fèi),適用上述第二種情況,補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)當(dāng)作為債權(quán)的擔(dān)保,抵押權(quán)仍然存在于抵押物的補(bǔ)償費(fèi)上。