土地估計(jì)則較為復(fù)雜，常用的評估方法有市場比較法、收益還原法、剩余法、成本法等。房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)一般配有專職或兼職估價(jià)人員，對抵押房地產(chǎn)作出價(jià)值判斷。通過上述方法計(jì)算出房地產(chǎn)現(xiàn)值后，金融機(jī)構(gòu)根據(jù)房地產(chǎn)市場走勢。貸款利率變動(dòng)趨勢等因素，決定貸款金額與房地產(chǎn)價(jià)值的比率，算出貸款額度。本世紀(jì)初美國剛開始推行房地產(chǎn)抵押貸款時(shí)，貸款價(jià)值比僅為50%－60%，后隨經(jīng)濟(jì)發(fā)展，這一比率提高到80%左右。

房地產(chǎn)抵押人在申請抵押貸款前，應(yīng)按銀行指定的險(xiǎn)種向保險(xiǎn)公司投保，否則不能取得貸款。借款人可持購房合同或售房單位出具的住房交付使用證，辦理投保手續(xù)。借款人自行組織施工或翻修住房的應(yīng)辦理“建修房綜合保險(xiǎn)”，至建修住房全部竣工時(shí)為止。保險(xiǎn)金額的確定：凡以、建的住房作抵押的，不得少于購、建住房的價(jià)值；以優(yōu)惠價(jià)購房的住房作抵押的，應(yīng)按優(yōu)惠價(jià)房的現(xiàn)值進(jìn)行保險(xiǎn)；舊房翻新后作抵押的，將舊房價(jià)值與翻修費(fèi)用之和作保險(xiǎn)金額。

銀行房產(chǎn)抵押貸款房屋要求

(一)房屋的產(chǎn)權(quán)要明晰，符合國家規(guī)定的上市交易的條件，可進(jìn)入房地產(chǎn)市場流通，未做任何其他抵押;

(二)房齡(從房屋竣工日起計(jì)算)與貸款年限相加不能超過40年;

(三)所抵押房屋未列入當(dāng)?shù)爻鞘懈脑觳疬w規(guī)劃，并有房產(chǎn)部門、土地管理部門核發(fā)的房產(chǎn)證和土地證;

雙方簽訂房地產(chǎn)買賣合同之后，雙方共同向原業(yè)主的原貸款銀行申請辦理轉(zhuǎn)按揭手續(xù)。

這種方法的優(yōu)點(diǎn)是，無須籌措資金提前還貸，沒有融資的壓力，而是將房東原有的還貸義務(wù)轉(zhuǎn)由買方承受，通過變更抵押登記，將抵押人從房東變更為買方;缺點(diǎn)是，轉(zhuǎn)按揭手續(xù)較為繁復(fù)，且不是所有銀行都有這項(xiàng)業(yè)務(wù)，而如果買方需要到另一家銀行辦理貸款，則會(huì)出現(xiàn)跨行轉(zhuǎn)按揭的問題，操作起來比較繁瑣。