房地產(chǎn)抵押制度是擔保物權(quán)制度的重點，而由于我國尚無完善的民事基本法，現(xiàn)行法律法規(guī)對房地產(chǎn)登記的規(guī)定往往有語焉不詳之感，不合理之處頗多。因此，要完善我國現(xiàn)行房地產(chǎn)抵押登記制度，必須從立法的高度來考慮，以實現(xiàn)統(tǒng)一法律依據(jù)、統(tǒng)一登記機關(guān)、統(tǒng)一登記效力、統(tǒng)一登記程序的要求，以期提高我國登記的公信力、進一步保護債權(quán)、保障交易、減少房地產(chǎn)糾紛。在新《物權(quán)法》出臺的情況下，我們更急切期待我國有關(guān)房地產(chǎn)抵押登記相關(guān)單行法律的早日出臺，并期待中國《民法典》的早日公布與實施。

在生效條件上

按揭的生效條件是，如果按揭物是現(xiàn)房的，那必須將房屋的產(chǎn)權(quán)證交付給按揭權(quán)人執(zhí)管；若按揭物是期房的，則必須將《商品房預(yù)售合同》交付給按揭權(quán)人執(zhí)管。但是不管現(xiàn)房還是期房，都必須向法定登記機構(gòu)辦理登記后方可生效。而抵押的抵押物除了法律規(guī)定必須經(jīng)法定登記機關(guān)登記才可生效外其他抵押物是否要登記后才生效，則由抵押人和抵押權(quán)商定。

在權(quán)利依據(jù)上

按揭的權(quán)利既屬于擔保物權(quán)，又屬于一般債權(quán)，因為按揭物如是現(xiàn)房，按揭人只要將按揭物的產(chǎn)權(quán)證交付給按揭人即可，它是一種權(quán)利的質(zhì)押，與債權(quán)并無直接關(guān)系；若按揭物是一種期房的，它實際上還并不存在，因此根本不會發(fā)生轉(zhuǎn)移期房的占有權(quán)問題，只是要求把《商品預(yù)售合同》交付給按揭權(quán)人即可?！渡唐贩款A(yù)售合同》中反映的僅是合同上的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，也說明按揭人在商品預(yù)售的合同關(guān)系中是處于債權(quán)人的地位，這種權(quán)利只具有一種債權(quán)的性質(zhì)，尚未具有直接體現(xiàn)財產(chǎn)權(quán)的性質(zhì)。而抵押權(quán)屬于物權(quán)，因為它是抵押人以自己的財產(chǎn)作為履行債務(wù)的保證。

未取得房產(chǎn)證的小產(chǎn)權(quán)房 對于小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)，如果居住人沒有取得房產(chǎn)證的話，對房產(chǎn)只有使用權(quán)而沒有所有權(quán)，沒有取得此套房產(chǎn)的所有權(quán)證書，所以這類房產(chǎn)就不能上市交易，無法到建委做抵押，更不可能辦理抵押消費貸款。