房產(chǎn)抵押貸款的流程：

1.貸款人委托本公司辦理貸款手續(xù)，提交相應(yīng)的貸款所需資料;

2.辦理抵押、質(zhì)押、物押的評(píng)估報(bào)告;

3.向貸款銀行提交貸款申請表，簽訂貸款合同及各類協(xié)議書，并辦托公證、保險(xiǎn)等手續(xù);

4.銀行審批;

5.房產(chǎn)局作抵押登記，辦理它項(xiàng)權(quán)利證;

6.銀行確認(rèn)，發(fā)放貸款。

違約風(fēng)險(xiǎn)包括被迫違約和理性違約。被迫違約是指借款人的被動(dòng)行為，支付能力理論認(rèn)為導(dǎo)致被迫違約是因?yàn)橹Ц赌芰Σ蛔?。這說明借款人有還款的意愿，但無還款的能力。理性違約是指借款人主動(dòng)違約，權(quán)益理論認(rèn)為在完善的資本市場上借款人可僅通過比較其住房中特有的權(quán)益與抵押貸款債務(wù)的大小，作出違約與否的決策。當(dāng)房地產(chǎn)市場價(jià)格上升時(shí)，借款人可以轉(zhuǎn)讓房屋還清貸款，收回成本并能掙取一定的利潤;當(dāng)房地產(chǎn)市場價(jià)格下降時(shí)，借款人為了轉(zhuǎn)嫁損失，即使他有償還能力，他也主動(dòng)違約拒絕還款。

如果利率下降，借款人又有可能從當(dāng)前資本市場融資或以低利率重新借款來提前償還貸款，給銀行帶來風(fēng)險(xiǎn)，主要表現(xiàn)在，提前貸款的發(fā)生使得住房貸款的現(xiàn)金流量發(fā)生不確定性，給銀行的集約化資產(chǎn)負(fù)債帶來一定的困難。

現(xiàn)在人們生活水平逐漸提高，貸款投資的現(xiàn)象逐漸增多。申請房屋貸款的的房產(chǎn)的房齡不能過長房齡，從房屋（竣工日起計(jì)算）與貸款年限相加不能超過40年，而實(shí)際上在銀行辦理房產(chǎn)抵押貸款時(shí)，如果你的房齡超過15年都是很難批下來的。