新設立的房地產(chǎn)開發(fā)專營公司持資質(zhì)等級證書及有關(guān)批準文件向工商行政管理機關(guān)申請辦理登記注冊,項目公司也需持建設主管部門的資質(zhì)證書向工商行政管理機關(guān)申請辦理有關(guān)登記手續(xù)。未取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級的企業(yè),不得從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務。
商品房保修期從開發(fā)商將竣工驗收的房屋交付使用之日起計算。工程質(zhì)量保證書中具體保修期限與保修范圍是:地基基礎和主體結(jié)構(gòu)在合理使用壽命年限內(nèi);屋面防水為3年;墻面、廚房和衛(wèi)生間地面為1年;《住宅質(zhì)量保證書》一般約定地下室及管道滲漏為1年;墻面、頂棚抹灰層脫落為1年;地面空鼓開裂、大面積起沙為1年;門窗翹裂、五金件及衛(wèi)生潔具損壞為1年;燈具、電器開關(guān)損壞為6個月;管道堵塞為2個月;供熱供冷系統(tǒng)設備為一個采暖期或供冷期;其他部位、部件的保修期限,由買賣雙方自行約定,并寫在工程質(zhì)量保證書中。
房地產(chǎn)開發(fā)是指在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上,按照城市規(guī)劃要求進行基礎設施、房屋建設的行為。因此,取得國有土地使用權(quán)是房地產(chǎn)開發(fā)的前提,而房地產(chǎn)開發(fā)也并非于房屋建設或者商品房屋的開發(fā),而是包括土地開發(fā)和房屋開發(fā)在內(nèi)的開發(fā)經(jīng)營活動。
進行房地產(chǎn)開發(fā)的單位和個人,首先應取得房地產(chǎn)開發(fā)的資格。如果是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),則應依照《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的條件設立,向工商行政管理部門申請登記,并取得營業(yè)執(zhí)照。
房地產(chǎn)開發(fā)主體必須通過《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的合法途徑(出讓和劃撥),取得房地產(chǎn)開發(fā)用地使用權(quán)。用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地,必須權(quán)屬清晰,房地產(chǎn)開發(fā)主體擁有《國有土地使用證》。
《城市房地產(chǎn)管理法》第28條規(guī)定:“依法取得的土地使用權(quán),可以依照本法和有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定,作價入股,合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)?!?/p>