狹義的房屋維修僅指物業(yè)管理公司對房屋的養(yǎng)護(hù)和維修；廣義的房屋維修還包括對房屋的改建。具體地說，房屋維修包括物業(yè)管理公司對房屋的日常保養(yǎng)，對破損部位的修繕，以及對不同等級房屋功能的恢復(fù)、改善、裝修及結(jié)合房屋的維修加固，增強(qiáng)房屋的抗震能力等。

維修與新建的對象都是房屋建筑，在設(shè)計(jì)和施工理論上是相通的，因而它們有共性的一面。但是，由于房屋維修與新建房屋的應(yīng)用理論不同，所以又有其獨(dú)自的特點(diǎn)。

①房屋維修是在已有房屋的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，是對房屋的構(gòu)件、部分項(xiàng)目進(jìn)行養(yǎng)護(hù)維修，局部或全部的更新、修復(fù)。因此，工作上受到原有條件的限制，設(shè)計(jì)和施工都只能在一定的范圍內(nèi)進(jìn)行，往往是借鑒原有房屋的構(gòu)造、部件、裝飾、布局等，發(fā)展維修建筑藝術(shù)。

②房屋使用期限長，在使用中由于自然或人為因素的影響，導(dǎo)致房屋的損壞或使用功能的減弱。而且，由于房屋所處的地理位置、環(huán)境和用途的差異，同一結(jié)構(gòu)的房屋，其使用功能減弱的速度和損壞的程度也是不均衡的。因此，房屋的維修是大量的、經(jīng)常性的工作。

③房屋維修項(xiàng)目多，涉及面廣，零星分散，各類房屋裝修材料的品種、規(guī)格多，備用材料的規(guī)格和品種也多。有些材料可以用新材料代替，通過修繕工程的實(shí)踐、觀察、研究、總結(jié)，可以改進(jìn)舊房的結(jié)構(gòu)與裝修。

④房屋維修由于要保持原有的建筑風(fēng)格和設(shè)計(jì)意圖，并與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)，因此技術(shù)要求較高。由于房屋維修的這種特殊性，決定了它有獨(dú)特的設(shè)計(jì)、施工技術(shù)和操作技能的要求，而且對不同建筑結(jié)構(gòu)、不同等級標(biāo)準(zhǔn)的房屋，采用的裝修標(biāo)準(zhǔn)也不同。

⑤房屋維修具有生產(chǎn)和服務(wù)雙重性。生產(chǎn)性是指房屋維修過程中必然會結(jié)合增添設(shè)備、改進(jìn)裝飾裝潢、改善結(jié)構(gòu)等項(xiàng)工作。通過維修可使房屋增值。服務(wù)性是指房屋維修的基本目的是為住戶提供服務(wù)，保證房屋的正常和使用。

維修是比較大的修整，修繕是小修。

房屋維修范圍包括：

房屋維修是指影響到入住，如房屋主體結(jié)構(gòu)部位，包括基礎(chǔ)、墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)?，因損壞影響住用，需要拆換加固的；整幢樓屋面因損壞影響正常使用，需要重做防水或者保溫層的；外檐面層脫落、保溫層損壞達(dá)到整幢樓外檐面積30%以上，影響和正常使用。

房屋修繕：不影響入住，如整棟門共用部位樓地面面層、門窗及樓梯扶手因破損影響正常使用，需要修繕。

防水涂膜空鼓

原因分析：

1、基層含水率過高，水汽無法排出而起泡、空鼓；

2、涂層太厚，內(nèi)部水分不易逸出，受熱后鼓泡；

3、基層未清理干凈，基層與涂膜粘結(jié)不牢。

預(yù)防措施（以k11防水涂料為例）：嚴(yán)格參照施工說明，先將基層清理干凈后，灑水濕潤，飽和至無明水時(shí)，涂刷首道防水涂料，等干燥后，經(jīng)檢查無氣泡、空鼓后方可涂刷下道涂料。