根據(jù)有關(guān)規(guī)定，對國有土地上被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格。到底您的房屋價(jià)值幾何，不是您說了算，也不是征收方說了算，必須經(jīng)過具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)的評估。相信很多被拆遷戶都曾經(jīng)歷過評估程序拿到過評估報(bào)告，但是對于拆遷評估中的那些門道您摸準(zhǔn)了嗎?今天京平拆遷律師教您看懂拆遷評估的門道，防止吃了評估的啞巴虧!
一、評估機(jī)構(gòu)的確定
根據(jù)《國有土地上房屋征收評估辦法》(以下簡稱《評估辦法》)第四條的規(guī)定，評估機(jī)構(gòu)的確定有幾點(diǎn)需看懂：
1、確定評估機(jī)構(gòu)的主體——被征收人
被征收人在確定評估機(jī)構(gòu)的過程中，有權(quán)選定到底由哪一家房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)來進(jìn)行評估工作，所以實(shí)踐中政府單方面確定評估機(jī)構(gòu)是不符合程序的，這一點(diǎn)一定要牢記！
2、確定評估機(jī)構(gòu)的方式——協(xié)商選定;多數(shù)決原則投票;隨機(jī)方式
房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)首先要由被征收人在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商選定;協(xié)商不成的，由房屋征收部門組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號(hào)、抽簽等隨機(jī)方式確定。
二、評估目的與評估時(shí)點(diǎn)
1、評估目的——為補(bǔ)償或差價(jià)提供依據(jù)
征收房屋的補(bǔ)償方式有貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換，根據(jù)《評估辦法》第八條的規(guī)定，評估目的也有兩點(diǎn)：一是為確定被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償提供依據(jù);二是為計(jì)算被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)提供依據(jù)。
2、評估時(shí)點(diǎn)——房屋征收決定公告之日
評估應(yīng)當(dāng)在房屋征收決定公告之后進(jìn)行，在現(xiàn)實(shí)操作層面，有些征收方在房屋征收決定公告之前就進(jìn)行評估，一兩年之后才正式公告征收決定，此時(shí)房屋價(jià)值早已發(fā)生巨大變化，對被征收人極不公平，這樣的評估程序既不合規(guī)也不合理。
三、評估因素
被征收房屋究竟價(jià)值幾何是被征收人關(guān)心的問題，那么究竟什么是被征收房屋價(jià)值，房屋價(jià)值評估應(yīng)考慮哪些因素呢?以下兩點(diǎn)您要看懂：
1、被征收房屋的價(jià)值
被征收房屋價(jià)值是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估時(shí)點(diǎn)自愿進(jìn)行交易的金額。
2、房屋價(jià)值評估的因素
類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格是指與被征收房屋的區(qū)位、用途、權(quán)利性質(zhì)、檔次、新舊程度、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)等相同或者相似的房地產(chǎn)在評估時(shí)點(diǎn)的平均交易價(jià)格。因此，被征收房屋價(jià)值評估應(yīng)當(dāng)考慮被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等影響被征收房屋價(jià)值的因素。
四、評估結(jié)果及異議處理
1、評估結(jié)果——分戶評估報(bào)告
評估結(jié)果體現(xiàn)為評估機(jī)構(gòu)提供的整體評估報(bào)告和分戶評估報(bào)告，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向被征收人轉(zhuǎn)交分戶評估報(bào)告。整體評估報(bào)告和分戶評估報(bào)告應(yīng)當(dāng)由負(fù)責(zé)房屋征收評估項(xiàng)目的兩名以上注冊房地產(chǎn)估價(jià)師簽字，并加蓋房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)公章，不得以印章代替簽字。
2、對評估結(jié)果有異議的處理——復(fù)核、鑒定
被征收人對分戶評估結(jié)果有異議的，有以下幾種途徑可以走：
(1)應(yīng)當(dāng)自被征收房屋分戶評估報(bào)告送達(dá)之日起10日內(nèi)，向房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)提出書面申請并指出問題，申請復(fù)核評估。
(2)對復(fù)核結(jié)果仍有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)向被征收房屋所在地的評估專家委員會(huì)申請鑒定。
(3)鑒定意見出具后，被征收人對補(bǔ)償仍有異議的，依法復(fù)議或訴訟。