法:2019,不動產(chǎn)婚內(nèi)共同還貸及增值的計算方式
許律師,北京市盈科(廣州)律師事務(wù)所律師,婚姻家事專業(yè)律師,專注婚姻撫養(yǎng)、財產(chǎn)繼承、離婚調(diào)解談判領(lǐng)域,辦案思維縝密,處事洞悉人性,為人睿智干練。執(zhí)業(yè)期間辦理過數(shù)百件訴訟案件,尤其婚姻家庭、撫養(yǎng)權(quán)、財產(chǎn)、繼承、房產(chǎn)土地、合同糾紛,具有豐富訴訟業(yè)務(wù)經(jīng)驗。專業(yè)打造誠信,誠信鑄造品質(zhì),本律師收費合理、辦案盡責(zé),以細(xì)致、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膽B(tài)度,專業(yè)認(rèn)真辦好每個案件,力求實現(xiàn)當(dāng)事人合法利益的化。
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婚前以個人財產(chǎn)按揭購房,產(chǎn)權(quán)登記在個人名下,婚后夫妻二人以夫妻共同財產(chǎn)繼續(xù)償還貸款。離婚時,若夫妻雙方未就房產(chǎn)歸屬達(dá)成協(xié)議,房屋如何分割成為難題。出版的《民事審判指導(dǎo)與參考》2016年第1輯(總第65輯)中,對于一方婚前貸款購買不動產(chǎn)、婚后夫妻共同還貸的情形,離婚時如何計算共同還貸的增值部分作出了詳盡的介紹。本期法信小編圍繞《民事審判指導(dǎo)與參考》中的典型案例,結(jié)合相關(guān)法律條文、案例對不動產(chǎn)婚內(nèi)共同還貸及增值的計算進(jìn)行說明,供讀者參考。
人民法院民一庭意見
在適用《婚姻法解釋(三)》第十條時,涉及夫妻共同還貸款項及其相對應(yīng)增值部分的數(shù)額等于以夫妻共同還貸部分乘以不動產(chǎn)升值率。所稱不動產(chǎn)升值率,是用不動產(chǎn)現(xiàn)價格除以不動產(chǎn)成本,不動產(chǎn)成本包括購買時不動產(chǎn)價格+共同還貸的利息部分+其他費用(比如契稅、印花稅、營業(yè)稅、評估費等)。
一、案情簡介
甲男2004年購房一套,當(dāng)時價格18萬元,甲男首付8萬元,從銀行貸款10萬元,契稅等其他費用1萬元,婚前甲男還貸本息合計5萬元。2008年甲男與乙女結(jié)婚,房屋價值41萬元,產(chǎn)權(quán)登記在甲男名下。婚姻關(guān)系存續(xù)期間雙方共同還貸10萬元將貸款清償完畢,其中本金7萬元,利息3萬元。2012年離婚時房屋現(xiàn)值90萬元。
甲男與乙女雙方對解除婚姻關(guān)系沒有異議,但對房屋補(bǔ)償款的數(shù)額有異議。甲男認(rèn)為,其婚前已經(jīng)與房地產(chǎn)公司簽訂購房合同并從銀行貸款,雖然婚后還貸本息共計10萬元,但每月銀行都是從其工資卡中定期扣款,女方并沒有參與還貸,離婚時無權(quán)獲得任何補(bǔ)償款。乙女認(rèn)為,雙方?jīng)]有約定實行分別財產(chǎn)制,男方的工資收入應(yīng)當(dāng)屬于夫妻共同財產(chǎn),離婚時應(yīng)按房產(chǎn)現(xiàn)值90萬元減去男方購房時的價格18萬元作為基數(shù)對其進(jìn)行補(bǔ)償,即乙女應(yīng)獲得的補(bǔ)償款是40萬元。
二、審判結(jié)果
一審法院經(jīng)審理認(rèn)為,甲男和乙女結(jié)婚后還貸10萬元,雖然系甲男每月用自己的工資卡歸還銀行貸款,但雙方當(dāng)事人并沒有約定實行分別財產(chǎn)制,甲男的工資收入應(yīng)當(dāng)屬于夫妻共同財產(chǎn)。根據(jù)《人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋(三)》(以下簡稱《婚姻法解釋(三)》)第十條“夫妻一方婚前簽訂不動產(chǎn)買賣合同,以個人財產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款,婚后用夫妻共同財產(chǎn)還貸,不動產(chǎn)登記于首付款支付方名下的,離婚時該不動產(chǎn)由雙方協(xié)議處理。依前款規(guī)定不能達(dá)成協(xié)議的,人民法院可以判決該不動產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)登記一方,尚未歸還的貸款為產(chǎn)權(quán)登記一方的個人債務(wù),雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應(yīng)財產(chǎn)增值部分,離婚時應(yīng)根據(jù)婚姻法第三十九條款規(guī)定的原則,由產(chǎn)權(quán)登記一方對另一方進(jìn)行補(bǔ)償”的規(guī)定,步應(yīng)先計算訴爭房產(chǎn)的升值率,即訴爭房產(chǎn)現(xiàn)價格除以(結(jié)婚時訴爭房產(chǎn)價格+共同已還利息+其他費用)=90/(41+3+1)=200%;第二步計算非產(chǎn)權(quán)登記一方所得補(bǔ)償款,即共同還貸部分乘以不動產(chǎn)升值率,該數(shù)額的一半即為應(yīng)補(bǔ)償?shù)臄?shù)額。10乘以200%=20萬元,非產(chǎn)權(quán)登記一方所得補(bǔ)償款為10萬元。一審法院判決訴爭房產(chǎn)歸甲男所有,甲男應(yīng)支付給乙女10萬元補(bǔ)償款。
乙女不服提起上訴,二審法院判決:駁回上訴,維持原判。
三、主要觀點及理由
對于一方婚前貸款購買不動產(chǎn)、婚后夫妻共同還貸的情形,離婚時如何計算共同還貸的增值部分,有法官提出了分步計算的方法,步是計算不動產(chǎn)升值率,不動產(chǎn)升值率=不動產(chǎn)現(xiàn)價格除以不動產(chǎn)成本,而這里的不動產(chǎn)成本等于購買時不動產(chǎn)價格+共同已還利息+其他費用。在計算不動產(chǎn)升值率時,必須考慮利息成本,不能簡單地用不動產(chǎn)現(xiàn)價格除以購買時價格直接得出升值率。“其他費用”是指交易所涉及的成本,屬于購房的必要支出,如契稅、印花稅、營業(yè)稅、評估費、中介費等,但不包括公共維修基金和物業(yè)費,因為其費用產(chǎn)生的基礎(chǔ)并非交易,而是不動產(chǎn)長期使用中產(chǎn)生的費用;第二步是計算非產(chǎn)權(quán)登記一方所得補(bǔ)償,即共同還貸部分乘以不動產(chǎn)升值率,該數(shù)額的一半即為應(yīng)補(bǔ)償?shù)臄?shù)額。
計算具體補(bǔ)償數(shù)額時,應(yīng)注意確定計算時點,這里的增值是指婚后增值,不包括婚前增值,后者屬于一方的個人財產(chǎn)。同時還應(yīng)考慮兩種情形下的修正問題,一是離婚時貸款尚未清償完畢,只能將夫妻共同已經(jīng)償還的利息計入不動產(chǎn)成本,而不能將長達(dá)20年或者30年的尚未還貸的利息都納入成本,否則會出現(xiàn)非產(chǎn)權(quán)登記一方既未享受后續(xù)可能產(chǎn)生的升值收益、卻要現(xiàn)時承擔(dān)因計入所有利息導(dǎo)致補(bǔ)償額降低的不公平結(jié)果;二是一方購買不動產(chǎn)后經(jīng)過一段時間才結(jié)婚的情形,計算不動產(chǎn)升值率時,應(yīng)以結(jié)婚時不動產(chǎn)價格作為計算依據(jù),不能以購買時不動產(chǎn)價格作為依據(jù),因為購買不動產(chǎn)至結(jié)婚前這段時間不動產(chǎn)的增值收益屬于一方婚前個人財產(chǎn)。
我們認(rèn)為,上述分步計算法簡明易懂好操作,對審判實踐中審理相關(guān)的案件提供了可資借鑒的方法。
另外需要指出的是,在離婚分割爭議房產(chǎn)時,法官不僅要明了“雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應(yīng)財產(chǎn)增值部分”,同時要根據(jù)婚姻法第三十九條的規(guī)定,根據(jù)財產(chǎn)的具體情況,按照照顧子女和女方權(quán)益的原則作出公平裁判。也就是說,計算出的補(bǔ)償數(shù)額不是的,法官可以根據(jù)案件的實際情況行使一定的自由裁量權(quán),目的只有一個,即相對公平合理地解決糾紛,平衡保護(hù)離婚雙方當(dāng)事人的利益。
審判實踐中,有時也會遇到房價下跌的情況,比如購買房產(chǎn)時在一個比較高的點位,婚后夫妻共同還貸若干年后,離婚時房產(chǎn)的現(xiàn)值反而比當(dāng)初購買時下跌了。面對這種房產(chǎn)沒有增值甚至出現(xiàn)負(fù)增長的情況,我們認(rèn)為,產(chǎn)權(quán)登記一方至少要給另一方共同還貸本息一半的補(bǔ)償。原因有二,一是一方婚前已經(jīng)簽訂房產(chǎn)買賣合同,購買什么小區(qū)、什么樓層、什么朝向的房產(chǎn)是購買方自己的選擇,另一方婚后只是共同參與還貸,購買方自然應(yīng)當(dāng)承擔(dān)房價下跌的風(fēng)險;二是離婚時房產(chǎn)判歸產(chǎn)權(quán)登記一方,如果只是用于居住而非投資,房價暫時下跌并不會對其造成實質(zhì)性損失。