陳律師；微信號(hào)：chen21070529 QQ：522-542-947。陳律師是廣州市專業(yè)買賣合同糾紛律師，特擅長(zhǎng)宅基地房屋買賣無效解除合同糾紛、建筑工程款、裝修合同違約糾紛、物業(yè)管理糾紛、商品房、商鋪?zhàn)赓U買賣合同糾紛，怎么要回首付款和定金？保險(xiǎn)合同糾紛；借款、貨款合同、租賃合同糾紛案.地址：廣州市越秀區(qū)農(nóng)林下路81號(hào)新裕大廈25樓，地鐵：五號(hào)線區(qū)莊站B2出口。

1、可以委托律師代查對(duì)方財(cái)產(chǎn)，包括：對(duì)方賬戶金額、房產(chǎn)信息、車輛信息、公司等，可申請(qǐng)法院查封對(duì)方財(cái)產(chǎn)便于后期執(zhí)行；

2、我國商品房市場(chǎng)經(jīng)過十多年的發(fā)展，漸已形成了一個(gè)成熟的交易市場(chǎng)。隨著生活水平的提高，人們?cè)絹碓街匾暦课萜焚|(zhì)，商品房買賣中出現(xiàn)了大量因房屋質(zhì)量或交付條件產(chǎn)生爭(zhēng)議而拒收房屋的糾紛，其中較為復(fù)雜的是當(dāng)房屋存在不可修復(fù)的瑕疵的情形。為便于討論，擬舉一例：某開發(fā)商以房屋層高作為樓盤的賣點(diǎn)，與買受人簽訂的商品房買賣合同約定房屋的層高為3.2米，后于約定的交付時(shí)間書面通知買受人收房，買受人驗(yàn)房發(fā)現(xiàn)實(shí)際交付的房屋層高僅為2.9米，遂拒絕收房。此例中，開發(fā)商履行不符合約定至為明顯，唯買受人如何救濟(jì)，則莫衷一是，本文擬結(jié)合該例探討三個(gè)問題。

一、買受人可否主張逾期交房違約責(zé)任

逾期交房，指開發(fā)商未在約定的交房時(shí)間交付符合交付條件的房屋。逾期交房違約責(zé)任性質(zhì)上屬履行遲延責(zé)任，其目的，一方面是彌補(bǔ)債權(quán)人因債務(wù)人遲延履行的損失；另一方面是敦促債務(wù)人按照約定盡快完全履行合同義務(wù)。因此，履行遲延違約責(zé)任的承擔(dān)，以債權(quán)人有權(quán)要求債務(wù)人履行或補(bǔ)正其履行瑕疵為前提。若開發(fā)商未于約定的時(shí)間交房，或雖于約定的時(shí)間通知買受人收房，但當(dāng)房屋不符合交付條件時(shí)——譬如交付的房屋尚未經(jīng)過竣工驗(yàn)收備案，買受人可以拒絕收房，并要求開發(fā)商備案后重新交付，開發(fā)商補(bǔ)正其履行瑕疵的時(shí)間，對(duì)買受人而言構(gòu)成逾期交房。

但是，這并不意味著開發(fā)商未于約定時(shí)間交房或房屋不符合交付條件必然構(gòu)成逾期交房。我國合同法百一十條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行非金錢債務(wù)或者履行非金錢債務(wù)不符合約定的，對(duì)方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事實(shí)上不能履行；（二）債務(wù)的標(biāo)的不適于強(qiáng)制履行或者履行費(fèi)用過高；（三）債權(quán)人在合理期限內(nèi)未要求履行?！备鶕?jù)上述規(guī)定，當(dāng)義務(wù)的履行為法律上、事實(shí)上或經(jīng)濟(jì)上不能時(shí)，債務(wù)人履行合同的義務(wù)被免除，也就不存在遲延履行的問題。本例中，房屋拆除重建，當(dāng)然可以完成合同約定的履行義務(wù)，但如此履行義務(wù)的成本過高，是為經(jīng)濟(jì)上不能，開發(fā)商可拒絕買受人履行或繼續(xù)履行的請(qǐng)求，故而買受人不能主張逾期交房的違約責(zé)任。

二、買受人可否解除或撤銷合同

房屋層高不符合約定，買受人可否據(jù)此撤銷或解除合同？對(duì)此問題，應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同的情形分別判斷。

1.欺詐。合同法第五十四條第二款規(guī)定：“一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷?！比玳_發(fā)商為了樓盤暢銷或其他目的，虛構(gòu)房屋層高與買受人簽訂合同，買受人可據(jù)此請(qǐng)求撤銷合同。

2.設(shè)計(jì)變更。商品房在開發(fā)的過程中，可能會(huì)因種種原因進(jìn)行設(shè)計(jì)變更。商品房買賣合同示范文本中對(duì)設(shè)計(jì)變更進(jìn)行了約定：經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的對(duì)質(zhì)量或使用功能有影響的設(shè)計(jì)變更，出賣人應(yīng)當(dāng)在設(shè)計(jì)變更后一定期限內(nèi)書面通知買受人，由買受人決定是否接受。出賣人未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房。其中，必須通知的變更事項(xiàng)包括：結(jié)構(gòu)形式、戶型、空間尺寸、朝向。在本例中，如果房屋原設(shè)計(jì)層高為3.2米，但嗣后經(jīng)有關(guān)單位批準(zhǔn)、同意，變更為2.9米，則需將該事項(xiàng)書面通知買受人，出賣人未按約定通知買受人，則買受人有權(quán)行使約定解除權(quán)。

3.其他情形。當(dāng)不存在設(shè)計(jì)變更，也無法查證開發(fā)商存在欺詐的情形時(shí)，可斟酌不可修復(fù)房屋瑕疵的嚴(yán)重程度來確定買受人是否可行使法定解除權(quán)。本例中，交付的房屋層高縮水達(dá)9%以上，買受人可行使法定解除權(quán)。

三、因?qū)痈呖s水產(chǎn)生的損失如何確定

合同法百零七條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。”層高糾紛中，買受人既不能主張逾期交房責(zé)任，當(dāng)房?jī)r(jià)處于上升通道時(shí)，又不愿解除或撤銷合同，剩下的救濟(jì)途徑只有主張層高縮水的違約責(zé)任。問題是，因?qū)痈呖s水所受損失如何確定？

筆者認(rèn)為，確定買受人層高縮水產(chǎn)生的損失，首先應(yīng)確定層高損失對(duì)房屋產(chǎn)生何種影響。我國商品房買賣中，房屋價(jià)格的確定分為兩種方式，一種是以套為計(jì)價(jià)單位；另一種是以建筑面積或套內(nèi)建筑面積作為計(jì)價(jià)單位，其中建筑面積或套內(nèi)建筑面積是房屋的落地面積。無論是以套為單位還是以建筑面積（套內(nèi)建筑面積）為單位，買受人實(shí)際使用的是房屋內(nèi)的空間，而層高縮水對(duì)買受人的影響，即可用空間的減少。這樣，房屋價(jià)格與層高縮水之間建立了關(guān)聯(lián)。對(duì)于層高縮水的損失，可通過下面的公式計(jì)算：層高差÷約定層高×房屋價(jià)格。當(dāng)然，層高縮水的損失，法律并無明確規(guī)定，上述計(jì)算方法僅作為法官自由裁量的依據(jù)之一，法官亦可根據(jù)案件實(shí)際情況，結(jié)合其他因素酌情調(diào)整。