任何商品和服務(wù)都是有價(jià)值的，關(guān)鍵是如何進(jìn)行評(píng)估。如果價(jià)格高于價(jià)值，那么，人們?cè)谛睦砩暇蜁?huì)認(rèn)為這種租憑是不值得的。對(duì)于投資行為而言，就意味著這項(xiàng)投資是失敗的。具體到投資廠房，也是同樣的道理，我們認(rèn)為首先要做的就是對(duì)廠房進(jìn)行價(jià)值評(píng)估。如何評(píng)估？從以下幾個(gè)方面進(jìn)行考慮：1、是否處于核心工業(yè)區(qū)

工業(yè)區(qū)有大有小，在選擇廠房的時(shí)候，處于核心工業(yè)區(qū)的廠房肯定要優(yōu)于其他位置的廠房。一般而言，在傳統(tǒng)市級(jí)工業(yè)區(qū)推出的新廠房非常少，投資的機(jī)會(huì)也非常小。在投資時(shí)，應(yīng)多關(guān)注其周邊的工業(yè)區(qū)，而這些地方的廠房空置率相對(duì)較多，投資機(jī)會(huì)也比較多，只要我們能及時(shí)發(fā)現(xiàn)并把握住這樣的機(jī)會(huì)，投資回報(bào)將會(huì)非常可觀

2、變動(dòng)因素

就如同買(mǎi)股票看大勢(shì)一樣，成長(zhǎng)性是一個(gè)很重要的考慮因素。在已經(jīng)成熟的地區(qū)投資廠房，其成長(zhǎng)空間非常小，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)成本很高，所以租賃價(jià)格也非常高。而如果選擇正在發(fā)展中的地區(qū)，也許前2-3年投資回報(bào)不理想，但是，隨著該地區(qū)的快速發(fā)展，廠房的成長(zhǎng)性將非常好，因此，這里的廠房是值得投資的績(jī)優(yōu)股。反之，如果選擇的廠房所處的地區(qū)以后面臨衰敗或者拆遷的危險(xiǎn)，那么，就如同在股市頂峰時(shí)買(mǎi)入股票一樣前景堪憂。

3、品牌效應(yīng)

目前在廠房買(mǎi)賣(mài)和租憑市場(chǎng)，品牌客戶比較多。世界五百?gòu)?qiáng)、國(guó)有企業(yè)、大型外資企業(yè)等。在選擇投資廠房的時(shí)候，看是否有這些品牌進(jìn)來(lái)也是一個(gè)很重要的參考因素。其主要有兩方面的原因：一是品牌客戶對(duì)廠房的選擇有嚴(yán)格的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)和計(jì)算方法，所以他們選擇的廠房從經(jīng)營(yíng)和發(fā)展的潛力上講肯定是有保證的。其二，知名的品牌客戶它本身就具備聚客能力，會(huì)影響商圈的形成。所以，在同一個(gè)區(qū)域選擇廠房的時(shí)候，這個(gè)項(xiàng)目是否有品牌客戶非常關(guān)鍵。這基本也能從一個(gè)側(cè)面反映出項(xiàng)目的優(yōu)劣。

4、立地條件

廠房項(xiàng)目所處位置的立地能力也是非常重要的一個(gè)要素。立地條件決定了周?chē)h(huán)境和其本身因素對(duì)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的影響。所謂一步三市，立地差之毫厘，會(huì)導(dǎo)致業(yè)績(jī)失之千里。

一個(gè)廠房的立地力，主要包括門(mén)前道路的類(lèi)別、客戶前來(lái)的方便度等。道路類(lèi)別是立地力的要素，它直接影響消費(fèi)行為?？蛻魪哪囊粋€(gè)方向來(lái)、是否容易到達(dá)等因素也非常關(guān)鍵。除了道路類(lèi)別以外，還要考慮道路是否有障礙物，比如交通欄隔。

5、廠房的通用性

一些投資人因?yàn)闆](méi)有豐富的經(jīng)驗(yàn)，在買(mǎi)廠房時(shí)只考慮價(jià)格，認(rèn)為只要價(jià)格合適就行了，由此增加了自己的投資風(fēng)險(xiǎn)。我們知道，廠房的價(jià)值終是要通過(guò)租賃實(shí)現(xiàn)的。而租賃就要考慮租給誰(shuí)，不同的租戶對(duì)廠房有不同的要求，比如，食品加工企業(yè)需要有上下水、動(dòng)力電、煤氣或天然氣，而有些廠房并沒(méi)有這些，等有人租賃后并提出這些問(wèn)題的時(shí)候，投資人才恍然大悟，但已經(jīng)晚了。因此，投資

的租戶對(duì)廠房有不同的要求，比如，食品加工企業(yè)需要有上下水、動(dòng)力電、煤氣或天然氣，而有些廠房并沒(méi)有這些，等有人租賃后并提出這些問(wèn)題的時(shí)候，投資人才恍然大悟，但已經(jīng)晚了。因此，投資人在投資的時(shí)候，一定要在合同條款中將以上配套問(wèn)題寫(xiě)清楚，這樣是對(duì)自己利益的保障。6、周邊租金水平

如果說(shuō)以上評(píng)估條件定性的內(nèi)容多，那么周邊的租金水平將直接反映你投資廠房的租金能否支撐租憑價(jià)格。租憑廠房的終目的是通過(guò)租賃實(shí)現(xiàn)預(yù)期利潤(rùn)，再低的回報(bào)總應(yīng)該比銀行利息要高，這是一個(gè)原則性的問(wèn)題。投資廠房和住宅的區(qū)別是，住宅隨著品質(zhì)的下降以及新項(xiàng)目的推出，當(dāng)前的租金水平肯定大打折扣而且是往下走，而廠房是越做越旺，租金只會(huì)往上走。

在具體評(píng)估廠房時(shí)考慮的問(wèn)題非常多，我們不能簡(jiǎn)單盲從于發(fā)展商銷(xiāo)售人員用計(jì)數(shù)器搗騰出的投資回報(bào)，而是要必須充分考慮到各種交易費(fèi)用以及以后租賃產(chǎn)生的稅費(fèi)等等各方面因素。